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香港一日377宗一手 二手仅6宗 该追吗

2026年10月19日 · 每早6:30更新

今日核心数据速览

一、一日377宗，周末6宗：一手在抢客，二手在停手

10月17日，主要新盘合共录 377宗成交，为5个月最旺的单日，10月一手成交因此突破千宗关口。当日两个焦点盘同日开卖，其余是余货承接。

同一周末，代理的十大屋苑成交仍在单位数：中原 6 宗（按周多1宗）、美联 7 宗（按周升4成）、香港置业 4 宗（按周倍增）。三个口径互有出入，结论一致——十大屋苑一个周末卖不到10伙。

377 与 6，相差约 63倍。一手这一端，折实价、高成数按揭、发展商回赠，付款计划被重新设计过；二手那一端，业主叫价、买家还价，一个价谈不拢就散场。

那 44,758 宗怎么解释？这是注册登记数——已签临约、送交土地注册处的成交，反映的多是9月甚至更早的市场，不是这个周末。看方向用它，判断「现在能不能砍价」用周末即市数；两组混着用，就会得出相反结论。

焦点 · 一手与二手的错位

二、一手热在哪：不是新盘开卖，是余货接力

377 宗里，除了两个焦点盘推售的单位，余货占了不少。西南九龙的叡璟II，10月18日以招标售出5A座3楼B室，686方呎三房一套，另连 133方呎平台，成交 1,833.4万元，呎价 26,726 元。

拉长时间看：叡璟系列开售至今不足两个月，透过价单及招标累售 827伙，套现近 82.2亿元。

启德方面，DOUBLE COAST III 新录 4 宗成交，售价 522.9 万至 1,073.2万元，套现逾 2,925万元；其中1B座30楼B室455方呎两房连储物室以招标售出，呎价 23,587 元；系列累售 596 伙。

这批成交集中在 500 万至 1,500 万的两房与三房——换楼客和用家的价格带，不是最便宜的入场货。发展商把火力放在这里，要的是卖得完，不是卖得贵。对买家更实际的是：余货可以谈，同一系列两个月卖出 827 伙，货量在收窄但未收完，低层与特色户的弹性通常比首轮大。

片区问答 · 九龙站

三、片区问答 · 九龙站：同一个站，呎价2.19万到3.45万

问：九龙站一带现在什么水位？

答：把最近五宗成交并排放。擎天半岛2期1座中层F室，1,070方呎三房一套连工人套，2,850万元，呎价 26,636 元；天玺海钻玺中层D室，672方呎两房一套，2,318万元，呎价 34,494 元。

另一头：天玺星钻玺极高层K室，434方呎一房，1,488万元，呎价 34,286 元；The Austin（柯士甸站）3座高层B室，905方呎三房一套连工人套，2,700 万元，呎价 29,834 元；御金·国峰1座中层B室，928方呎三房一套连工人套连车位，2,030万元，呎价 21,875 元。

同一条走廊，呎价由 21,875 元到 34,494 元，相差约 1.58 倍。

问：差在哪？

答：三件事——楼龄与品牌、景观、是否连车位。天玺两宗都在 3.4 万以上，是九龙站上盖较新一代、且高层望海；擎天半岛与 The Austin 在 2.6 万至 3 万，楼龄较长，但三房带工人套、实用率高；御金·国峰 2.19 万是这批最低，差距主要在楼龄与离站距离，加上它连车位计价——总价含车位、面积只算单位，呎价被拉低，单位本身更便宜。

1.58 倍价差不是异常，是产品分层：要站上盖、海景、新楼，还是要三房、工人套、实用率，两套需求对应的呎价差近三成。

问：这一带现在谁在买？买错了会怎样？

答：五宗里有四宗能追到入货年份。擎天半岛原业主 2010 年 1,678万元入，持货16年，帐面赚 1,172 万元、升约 70%；天玺海钻玺 2017 年 2,060 万元入，赚 250 万元、升约 12%；The Austin 2017 年 2,500 万元入，赚 200 万元、升约 8%；星钻玺 2013 年 1,553 万元入，持货13年，帐面仍蚀 65万元。

同一片区，升 70% 与蚀 4% 同时存在。决定盈亏的是入场年份与买入呎价，不是片区名字：2010 年低位买的人在赚，2013 年高位接一房的人，13 年还没回本。

居屋2025 · 10 月 21 日起拣楼

四、居屋2025 后日起拣楼：150万入场，月供约1.13万

房委会「居屋2025」将于 10 月 21 日开始拣楼。今期5个新屋苑合共 6,926伙，另有约 400 伙重售单位，实用面积 281 至 560 方呎，售价 150万至480万元，以市价七折定价。

五个屋苑的价格带拉得很开：东涌裕丰苑（150 万至 340 万元）、将军澳影辉苑（168 万至 423 万元）、屏山朗风苑（169 万至 339 万元）、锦田汇熙苑（180 万至 345 万元）、启德启阳苑（219 万至 480 万元）。

月供算一遍：以 280 万元、九成按揭、30 年、3.5 厘计，月供约 11,300元。同一笔首期（约28万元）买私楼，只能看 300 多万的旧区细单位。

三个市场并存：150 万至 480 万的资助房屋后日拣楼，四五百万的私楼新盘在抢客，2,000 万以上的九龙站豪宅在慢慢成交。三批买家几乎不重叠，「楼市好还是不好」本身就问错了对象。

一句话记住今天

今天的问题留给你

如果你手上是 150 万至 250 万的预算，你会等 10 月 21 日居屋拣楼的结果，还是直接去看 400 万以下的二手？评论区说你站哪一边。

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数据来源：星岛头条、早安香港、中原地产、美联物业、香港置业、土地注册处（2026-10-17 至 2026-10-19）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与销情受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。