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锦上路2.7厘 天水围4.5厘 差在哪

2026年10月20日 ｜ 港房通HK · 深度 · 片区问答（新界北 · 锦上路／天水围）

图：两条租约的算术对照（数据整理：2026-10-20）

一、先把两条租约摊开

锦上路一宗：柏珑第6座中层A3室，实用732方呎、三房一套，月租3万元，呎租约41元。租客是北环线项目工程人员，零议价成交。

业主2022年5月以1,354万元一手买入，折算买入呎价18,497元；年租金36万元，对买入价计，毛回报2.66厘。

天水围一宗：YOHO WEST Parkside第1A座高层A6室，实用303方呎、一房，月租13,800元，呎租约46元。

中原的表述是「一手业主收楼后速享4.5厘租金回报」。按13,800元乘12个月、除以4.5%反推，买入价约368万元，买入呎价约12,145元。

把两组数对起来看：租金呎价41元与46元，只差12.2%；买入呎价18,497元与12,145元，相差52.3%。

这就是全部的答案——租金差不多，买入价高出一半。

二、片区问答 · 锦上路三个真实问题

问：锦上路现在二手什么价？

答：看柏珑。386方呎750.37万元、呎价19,440元（9月注册）；476方呎902.39万元、呎价18,958元（10月8日）。

放盘一端：471方呎780万元、呎价16,560元；384方呎668万元、呎价17,395元；339方呎598万元、呎价17,640元。

成交与放盘的呎价差，落在18,958至19,440元与16,560至17,640元之间——差8%至15%，就是这一区现阶段的议价空间。

问：732方呎租3万元，贵不贵？

答：同屋苑小单位呎租更高。463方呎租18,800元、呎租40元；384方呎租17,500元、呎租45.6元；一房曾以呎租47元租出，属屋苑同期较高水平。

732方呎做41元，属于大面积折价，不是租务转弱。三房3万元在锦上路一带已接近这一档的上限，再往上要等通车。

问：为什么是北环线工程人员来租？

答：因为要抢时间。工程人员住的地方，决定他每天几点到家。柏珑步行至锦上路站约7分钟，这就是「零议价」的来源——他要时间，不要折扣。

三、回报怎么算：差在分母，不在地段

回报率的公式只有两个变量：年租金，和买入价。

柏珑：36万元除以1,354万元，得2.66厘。YOHO WEST：16.56万元除以368万元，得4.50厘。

把租金换掉、分母不动，结论不会大变；把分母换掉，结论立刻翻。假设柏珑当初以12,145元的呎价买入（732呎约889万元），同样3万元租金，回报会是4.05厘。

所以2.7厘这个数，记的是2022年5月的价格，不是「今天的租金不够」。

用今天的价重算一次：柏珑384方呎放盘668万元、月租17,500元，毛回报3.14厘，呎租45.6元。这才是接近今天实际买入的回报。

同一个屋苑，买入年份不同，回报可以差近一倍。谈「回报低」之前，先问是哪一个买入价。

图：北部铁路盘四项事实（数据整理：2026-10-20）

四、月供与租金缺口：+11,249 与 −2,589

口径统一：7成按揭、30年、按息3.25%（H按）。

柏珑1,354万元：首期406.2万元，贷款947.8万元，月供约41,249元；月租3万元，每月缺口11,249元，一年约13.5万元。

YOHO WEST 368万元：首期110.4万元，贷款257.6万元，月供约11,211元；月租13,800元，租金盖过月供，正现金流约2,589元。

若以10月16日成交的435万元计：首期130.5万元，贷款304.5万元，月供约13,252元，缺口收窄到548元，几乎打平，毛回报3.81厘。

首期的差距更直观：406.2万元对110.4万元，前者是后者的3.68倍。

缺口不是坏事，是成本。柏珑那11,249元买的是732方呎三房、现楼、步行7分钟到站；YOHO那−2,589元买的是303方呎一房、天水围、屯马线直达荃湾西。

五、北环线时间表：2034年，还有8年

北环线主线与支线目标2034年或之前同步通车，较原定时间提早约两年。

支线由新田站延伸，经洲头站、河套站至新皇岗口岸，全长约6.2公里（香港段约5公里）；新田至皇岗约11分钟。

对锦上路的直接意义：到古洞由现时60至80分钟缩短至约12分钟。古洞站目标2027年落成。

工程已经在动：锦上路站B、C出口自2026年9月27日起暂时关闭，配合主线工程。

对租金的含义要说清楚：8年之内，锦上路一带会持续有工程人员进驻，这是工程期红利，有期限；8年之后，通勤时间表改变，租客结构才会真正换血。

换句话说，现在这个3万元，有一部分是租给「工地」，不是租给「住户」。

六、三条结论

一、2.7厘是旧价，不是新价。用2022年的1,354万元看今天的3万元租金，得到的是历史成本；用384方呎668万元、月租17,500元来算，毛回报是3.14厘。

二、4.5厘是一次性窗口。YOHO WEST Parkside关键日期2026年9月30日，一手业主收楼即租出，分母还在首批价单水平（288至679方呎、折实351万至902万元）；二手已经开始消化这部分溢价——10月已有412方呎以545万元、呎价13,228元成交。

三、两种买法对应两种现金流。柏珑732呎三房月供41,249元、缺口11,249元；YOHO 303呎一房月供11,211元、正现金流2,589元。要三房还是要正现金流，是选择题，不是对错题。

一句话记住今天

今天的问题留给你

同样是铁路盘，你愿意每月补11,249元住732方呎三房，还是每月收2,589元住303方呎一房？评论区说你的选择。

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数据来源：中原地产、星岛头条、香港置业、运输及物流局、土地注册处（2026-10-14 至 2026-10-19）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；租金、呎价与回报受单位座向、楼层、成交时间及按揭条件影响，月供为按固定息率测算的示意数，实际以银行批核及正式文件为准。