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居二500万段涨94% 白居二7000配额该追吗

2026年10月18日 · 深度观察

图：第二市场：3,080宗与7,000个配额

一、3,080宗：白居二后的次高，但增幅只在一个价格段

美联物业研究中心综合房屋委员会数据，2026年首9个月第二市场（包括居屋、绿置居及租置计划的未补价单位）累计成交3,080宗，较去年同期的2,495宗上升23.4%。这是2013年推出「白居二」计划后的次高水平，仅低于2024年同期的3,584宗。

把这个总数逐段拆开，方向完全不一样。

逾500万元录541宗，去年同期279宗，升93.9%；逾400万至500万元录729宗，升41.3%；逾300万至400万元录819宗，升9.2%；300万元或以下录991宗，升4.3%。

一句话：金额越高，升幅越大。500万以上这一档的宗数一年翻了接近一倍，300万以下几乎原地踏步。同样是「成交回升」，两个价格段的温度完全不同。

图：四个价格段：贵的一头在加速

二、为什么贵的一段跑最快

这一轮不是全线上车潮，是购买力上限被抬高。三层原因叠在一起。

第一层是配额结构。房委会资料显示，「白居二2025」配额共7,000个：一般配额家庭4,500个、一人500个；青年计划配额家庭1,800个、一人200个。一人申请者合计只有700个，家庭申请者合计6,300个。名额主力是家庭，而家庭通常要两房、三房，需求落在400万以上。

第二层是供给。300万以下这一档多为旧式居屋细单位，楼龄长、维修责任重、银行按揭年期受限；业主亦普遍长情持货，不愿放盘。成交自然上不去。

第三层是政策。今年9月16日施政报告宣布，2022至2025年期间首次出售的资助出售单位，转让限制年期由15年缩短至10年。中原地产研究部指，这会加快资助房屋流转，公屋第二市场比例已升穿八成半，为12年高位。

三层叠加的结果是：新增的流动集中在较新、较大的单位，也就是贵的那一段。

按屋苑看，首9个月成交最多的是山丽苑61宗（去年同期21宗，升190.5%），其次天颂苑58宗（升13.7%）、凯乐苑48宗（升92%）、丽翠苑45宗（升32.4%）、锦丰苑44宗（升10%）。居屋半新的马鞍山锦骏苑，低层街景单位以469万元成交，一手业主三年内录得约49%的账面升幅。

图：算面积：550万至620万两边各买多少呎

三、算面积：550万至620万，两边各买到多少呎

这一节是本文的核心账。同样一笔550万至620万，资助房屋第二市场与私人住宅能买到的面积差多少。

先看居二成交：沙田绿怡雅苑高层两房618万元，居二呎价10,655元，折算实用约580方呎；旺角富荣花园高层两房551万元，呎价逾1.1万元，折算约500方呎；旺角海富苑低层一房470万元，居二呎价8,736元，折算约538方呎。

再看同价位的私人住宅：九龙东油塘半新一房305方呎，10月13日成交590.04万元、呎价19,346元。

两边放在一起：约590万至620万，居二买到约580方呎，同区半新私楼只买到305方呎，面积差约1.9倍。

但这份面积差不是免费的。居二单位未补地价，转售对象受限、日后补价金额随市况变动；楼龄普遍较旧；地点多在新界或旧区。你换来的面积，是用流动性、楼龄与位置折出来的。

一个可以争论的观察：如果纯按每呎成本算，居二是全港最划算的一档；如果按五年内能不能顺利卖出算，答案可能相反。这两本账从来没有同时赢过。

图：白居二2025 · 7,000个配额结构

四、7,000个配额与10月21日选楼：第四季的节奏

两件事同时推进，会决定第四季的成交。

第一件是「白居二2025」的批准信。房委会于2026年4月推出该计划，7月10日搅珠，预计今年第四季发出批准信以申请「购买资格证明书」。美联物业分析师岑颂谦估计，新一批买家投入市场，会带动全年第二市场成交量挑战4,000宗，届时连续3年超越该水平。

3,080宗到4,000宗，还差920宗。首9个月月均约342宗，第四季只要维持月均约307宗就能达标——这个目标不算激进，但也不轻松。

第二件是「居屋2025」的选楼。房委会公布，2026年10月21日开始选楼：新居屋5个项目共6,998伙（启德启阳苑1,090、锦田汇熙苑820、将军澳英辉苑1,480、屏山朗丰苑1,730、东涌裕丰苑1,878），另有转售居屋408伙。

新居屋选楼会抽走一批购买力，同时把抽不到的人推回第二市场。第四季的第二市场，供给与需求会同时变多——所以现在断言「居二会继续升」并不稳。

五、判断：三类人三个答案

结论不给「视乎情况」。

有白居二资格、第四季拿到批准信：优先看400万至500万这一段。729宗、升41.3%，成交量足够、议价空间还在；500万以上那段一年升93.9%，价格已被新一批买家推高，不是进场的好价。

有资格但预算只能到300万以下：先看清楚再动。991宗、只升4.3%，说明这一档盘源正在老化；楼龄、维修储备、银行按揭年期都要自己算，别只看总价低。

没有资助房屋资格：这条线与你无关。500万在私楼买到的面积与居二差近一倍，是制度造成的价差，不是市场错价，等不来。

一句话说清：居二是用流动性换面积，私楼是用面积换流动性。第四季7,000个配额进场，会先推高贵的这一段——想买，就别站在最挤的那一档。

一句话记住今天

今天的问题留给你

同样600万：你会买一套约580呎、但要等补价才能自由转售的居二单位，还是一套305呎、随时可卖但住得紧的市区半新私楼？评论区说你选哪个。

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数据来源：美联物业研究中心、香港房屋委员会、中原地产研究部、居屋资讯站、土地注册处（2026-09-16 至 2026-10-16）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；成交价、呎价与配额受单位面积、楼层、座向、补价折扣率及政策调整影响，实际以合约及房委会正式文件为准。