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20亿统一鲗鱼涌旧楼 甲厦租金跌16% 为何仍重建

2026年10月17日 · 港岛东 · 鲗鱼涌／太古坊（旧楼重建 · 甲厦租务）

图：鲗鱼涌重建案 · 六个关键数字

一、20.27亿买下两幢旧楼：钱花在哪里

先还原这宗交易。两幢大厦位于鲗鱼涌海湾街9至39号、糖厂街33至41号，即海湾大厦与海傍大厦，10月15日由太古地产以底价20.27亿元投得，统一了整幅业权。

翌日（10月16日），太古地产与华懋集团宣布，把这两幢大厦连同毗邻的华懋交易广场合并重建，位置正是太古坊临海的核心地段。

合并后两块用地面积约3.5万平方呎，预计提供约50万平方呎总楼面。

规划内容是一幢27层高办公楼加上基座商场。这宗交易的性质，更接近一次重建的入场费：把一个旧街区换成一幢甲级写字楼。

图：太古坊甲厦：租用率与现时叫租

二、为什么是这里：太古坊现在的租务状况

要看懂这20.27亿元该不该花，先看这一区的租务。太古地产今年第二季营运数据显示，香港整体办公楼物业租用率92%，较去年12月底提升1个百分点。

分项看：太古广场租用率增至98%，但租金下降14%；太古坊整体租用率90%、租金下调约16%；港岛东中心及太古坊一座租用率维持91%，租金跌14%。

两件事同时发生：租用率在慢慢修回来，租金仍在往下走。空置的空间在减少，业主仍要用价格换租客。

具体到鲗鱼涌的现时叫租：太古坊一座（英皇道979号，2019年落成）总楼面约100万平方呎，叫租约每呎65元，管理费约8.5元。

相邻的太古坊二座总楼面约98.3万平方呎，叫租约每呎50至60元。

再往北一点，太古湾道12号（前太古城中心4期）总楼面约55.4万平方呎，叫租约每呎48元。

同一区、同一业主，新落成甲厦的叫租由48元到65元，跨度超过三成。而这次重建新增的50万平方呎，大约相当于太古坊一座的一半、太古湾道12号的九成。

新楼面入场之后，要面对的是同一区已经存在、且租金仍在调整的可租楼面。

图：市区重建局：两个项目的数字对照

三、淡市重建的另一头：市区重建局的推盘节奏

重建的动作不只在私人市场。10月15日，市区重建局就土瓜湾道／荣光街发展计划邀请28家发展商入标，11月11日中午截标。

该项目地盘面积约5,475平方米，预计提供约900个住宅单位，邻近港铁土瓜湾站，并拟建两条行人天桥连接车站与毗邻的庇利街／荣光街项目。

它是全港首个「小区重建新社区」的最后一个重建项目，该社区已命名为 Victoria Cove Central。

对照今年7月31日批出的红磡庇利街／浙江街项目：中标价69.02亿元，由中国海外发展的全资附属投得。

9月25日局方公布其余标价，由高至低为56.32亿、55.70亿、47.21亿、47.20亿、36.88亿、35.37亿元。

换算一下：中标价比第二高标高出约22.6%，最高与最低的差距近一倍。

同一批市区重建土地，发展商的出价可以相差近一倍，说明在淡市里，大家对着同一幅地算出的账并不一样，分歧集中在「值多少钱」这一环。

图：港岛东可租甲厦楼面一览

四、三条线索合起来看：一样冷、一样在动

把三件事放在一起：二手指数回到十周低位、甲厦租金按年下行，但旧楼强拍与重建投标仍在推进。买卖在降温，重建的动作却没有停下来。

对旧楼业主而言，老区旧楼的「持有价值」正在被重估——强拍与收购同时发生，意味着等多种可能是有意义的；但强拍底价一般按现有用途估值，与重建后的价值差距不小，赔偿是否接受，要看楼龄、位置与业权集中度。

对鲗鱼涌／太古坊一带的住户与商铺租客而言，一幢27层甲厦入场，先来的是几年施工期，之后是办公人流与商场动线；对周边租务的实际影响，通常要到落成前后才显现。

对考虑入市的买家而言，港岛东住宅长期被「商业核心区外溢」支撑。甲厦租金下行不等于住宅价格同步下行，但如果甲厦连续两三年以价换量，外溢的租务需求会变弱——把租务市场放进观察清单，比只看成交价更早看到转向。

五、三个数字看懂这笔账

第一个数字是20.27亿。对太古坊来说，这是加码核心地段的成本，不是一次机会性的低吸。

第二个数字是16%。这是太古坊办公楼租金按年的跌幅，短期内，新楼面入场并不会立刻改变这个方向。

第三个数字是50万平方呎。这是合并重建后可提供的新楼面，也是这一区未来几年最确定的供应增量。

三个数字合起来：租金下行时加仓，赌的是地段与五年、十年后的需求——明年的租值并不是这笔账的重点。

一句话记住今天

今天的问题留给你

同样一笔购房预算，你会选港岛东一个被商业核心区支撑了几十年的老牌屋苑，还是挑一个正在被重建、未来几年都会是工地的新片区？评论区说你选哪个。

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数据来源：太古地产2026年第二季营运数据（经AASTOCKS）、市区重建局新闻稿、LeasingHub 商厦租赁资料、AASTOCKS（2026-08-03 至 2026-10-16）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；成交价、呎价与租金受物业质素、租约条款及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。