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4.5万票抢220伙 暂沽88伙 新盘还追吗

2026年10月18日 · 每早6:30更新

今日核心数据速览

一、擎海I次轮：4.5万票，A组沽88伙

由越秀地产发展的油塘擎海I，昨日进行次轮价单销售，涉220伙，折实入场价384.01万元。发展商表示，截至下午1时，大手A组时段已沽出88伙，套现逾5.38亿元。

当中有两组买家「一客四食」：最大手购入2伙两房加2伙一房，涉资逾2,430万元；另一组以逾1,930万元买入4伙一房。

美联高级董事布少明指，项目客源以用家为主，占约6成，投资客约4成；预期入伙后实用呎租约55元。B组时段仍在拣楼，最终销情待发展商公布。

拆开看：88伙已相当于该轮的四成单位，而这只是大手客优先的A组时段。把「超额203倍」当成必售罄的保证，是误读；但把「暂沽88伙」当成卖不动，同样是误读。真正的验证点在B组——用家拣楼如果接得上，这一轮才叫真旺；如果B组明显慢下来，那热度主要来自投资需求。

焦点 · 33年数据看这轮回调

二、33年数据：林本利料这轮回调5%至10%

星岛头条今日刊出林本利专访。他把中原城市领先指数（CCL）拉回起点：指数1999年9月推出，以1997年7月首周为100点，数据追溯至1994年1月，前后33年。

这条长线是这样走的：1997年7月100点，2003年8月跌至31点，2021年8月升至191点；2025年3月约135点见底，至今年8月最高162点，一年五个月累升20.2%。

他的判断是，楼价自今年高位回调5%至10%；按此幅度折算，指数约在146至154点之间。他的提醒是一句「勿太贪心或恐慌」。

两个数据支撑他的取态：一是供楼负担比率（以实用面积400方呎单位计）约51.6%，高于1997年后的长期平均约49%，但他认为这个数字被高估；二是银行的定息按揭息率已由2.73厘上调至2.93厘，加息预期仍在。

这个「自高位回调5%至10%」与中原自己给的第四季158至162点「区间徘徊」，是两套不同口径——一个讲幅度，一个讲范围，摆在一起看并不矛盾，但结论差很远。对买家更实用的不是猜底，而是把这5%至10%折成自己那套房的议价空间：一套500万元的单位，对应25万至50万元。

片区问答 · 屯门

三、片区问答 · 屯门：1,280伙第一高楼 现在什么水位

问：屯门二手现在什么价位？

答：同一个屯门，同时存在几个价。屯门站上盖珑门1期，481方呎两房9月3日以758.8万元成交，呎价15,775元；同区御半山2期412方呎两房，10月7日510万元，呎价12,379元。

再往下走一截：御半山1期305方呎一房，9月24日428.8万元，呎价14,059元；龙珠岛别墅一个286方呎开放式银主盘，10月16日173.8万元成交，呎价约6,077元，持货约9个月转手升12%。

问：1,280伙的新供应，会不会压住屯门楼价？

答：港铁就屯门第16区站第一期（新地投得）向城规会申请放宽高限，拟建2幢47及48层住宅，提供1,280伙，总楼面约60.11万方呎，平均每户约469呎，另设286个车位。屯门区现时最高物业是屯门站上盖珑门，44层、154米；新方案高限拟放宽至177.4米。

答：这批单位落成需数年，属中长期供应，短期压不到二手叫价；但平均469呎意味着以两房为主，将来正面抢的正是区内二手两房的客源。它对三房大单位的压力，会明显小于对两房的压力。

问：同一个屯门，价差凭什么能到四倍？

答：位置、交通与配套。珑门在屯门站上盖，楼下是V city与屯门市广场，屯马线直达，小学属71校网；龙珠岛别墅在扫管笏一带、靠小榄方向，交通与配套是另一套逻辑，加上银主盘本身有折让。所以谈屯门楼价，用「平均呎价」一定吃亏，先定预算，再看盘。

市场两极 · 384万与1.64亿

四、同一周 384万与1.64亿：两个市场两套逻辑

中原统计，10月截至月中，一手豪宅暂录约5宗逾亿元成交。

长实中半山应天以招标售出16楼11号，2,193方呎四房双套，成交逾1.64亿元，呎价7.5万元，是项目标准分层单位呎价最高的一宗；恒地与新世界合作的西半山天御2期，一个地下连花园特色户以逾1.49亿元沽出，呎价约55,560元。

两个市场，两套逻辑：豪宅看资金成本与稀缺景观，大众盘看按揭月供与供应量。对上车客的实际意义不是「追」，而是一个提醒——当指数被这类大额成交推高时，指数的方向未必等于你那套房的成交价。

反过来也一样：这一周油塘的折实入场价是384.01万元，与1.64亿元相差约43倍。同一个城市、同一个星期，两件事几乎互不影响。

一句话记住今天

今天的问题留给你

一边是票数爆满、大手客先吃掉四成的次轮新盘；一边是屯门这种同区价差四倍、等新供应落成的二手市场。你现在会选哪一边谈价？评论区说你选哪个。

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数据来源：星岛头条、中原地产、美联物业、观点网、城规会申请文件、土地注册处（2026-10-16 至 2026-10-18）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与销情受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。