香港豪宅半年成交1113亿
内地买家成主力

一、2372宗、1113亿：为什么豪宅先回暖

豪宅是本轮楼市复苏中最先启动的板块。香港土地注册处统计，上半年整体楼宇买卖登记49955宗、总值4102.89亿港元，宗数创2021年上半年以来五年新高；而总价2000万港元以上住宅的成交金额，则冲到1995年下半年以来的半年度最高位。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰解释，上半年买楼总成交金额冲破4000亿港元，较去年同期不足3000亿港元增长接近五成，"资本重组与资金转移，成为推高上半年楼市的一大动力"。与港股同期约一成跌幅对照，楼市表现出的"股落楼升"特征，让部分资金从金融资产转向实物资产。

顶豪端更加活跃：据中原地产研究部，上半年1亿港元以上私人住宅买卖登记录得134宗、总值278.16亿港元，宗数与金额同比增幅超过30%，明显高于豪宅大盘整体增速。

二、内地买家：半年1071亿，人均近1100万

内地资金是本轮豪宅行情的核心增量。以买家姓名拼音鉴别口径统计，2026年上半年内地买家在港住宅登记9776宗、涉资1071亿港元，宗数与金额均创历年同期新高；与2025年下半年7830宗相比，宗数增加25%。

结构上呈现"一二手并重"：一手住宅登记4704宗、614.5亿港元，同比分别增长25%与22%；二手住宅登记5072宗、456.5亿港元，金额同比增幅达31%，高于宗数增幅，说明内地买家不再只盯新盘，也开始接二手优质物业。

长江实业营业部首席经理郭子威观察到，波老道21号"应天"项目成交及意向买家中，内地高净值买家占比超过五成，主要来自内地科创与金融领域，"撤辣不仅降低了交易成本，更改变了买家对后市的心理预期，此前观望的家族资金和内地企业家开始加速入市"。

三、钱流向哪里：启德领跑，山顶南区七成内地客

按片区看，内地买家首选启德新区：上半年录得1161宗登记、涉资约175亿港元，宗数与金额均居全港首位。启德天玺·海近6个月录得34宗成交，其中16宗以普通话拼音姓名登记，有买家以约1.3亿港元购入两个4房单位，呎价约4.7万港元。

传统豪宅片区同样被资金推高。山顶南区上半年录得121宗一二手豪宅成交，金额151.38亿港元，创2021年以来近五年新高；据中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，该区成交中内地买家占比已攀升至约七成，本地客约占两成，欧洲资金回流约占一成。

个案层面，长实中半山21 BORRETT ROAD于8月17日售出11楼3号单位，面积2193方呎，4房双套连双车位，成交价1.51亿港元、实用呎价68855元；该期数8月已沽出2套，套现近3亿港元，整个项目不足两个月累计套现近25亿港元。

四、为什么是现在：撤辣、低息与折价窗口

资金集中入场，有几个明确的成本变量。

一是税费。2024年2月香港全面撤辣，撤销买家印花税、新住宅印花税及额外印花税，内地买家与本地居民在住宅交易税费上基本对齐；2026年优化后的资本投资者入境计划，又把住宅投资门槛从5000万港元下调至3000万港元，进一步降低了高净值人群配置门槛。

二是利率。香港银行按揭利率降至1%以下，贷款成本回到低位，租售回报对"以租养贷"型买家更有吸引力。

三是价格。香港豪宅价格较2021年高点累计回调约三成，叠加部分业主出货形成的稀缺放盘，第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿称之为"折价入手核心资产的时间窗口"："从25年开始，香港豪宅市场就已经出现明显复苏迹象，成交量回升、议价空间收窄、市场活跃度提高。"

五、一手与二手、顶豪与中端：分化没有停止

热度之下需要看清结构。一手豪宅热度容易被推盘节奏放大：大盘拆批推售，"日光""沽清"的新闻多，但登记宗数不等于真实去化；同一买家多套购入的"大手客"在第一季度录得约265宗、涉资约71.3亿港元，也会放大"抢手"观感。

二手豪宅的价值则藏在连续换手里：一个楼盘半年稳定成交十几二十宗、价格逐级抬升，比单套天价更能说明板块韧性。中端换楼段则相对冷清，800万以下刚需与5000万以上顶端资金两头厚、中间薄，夹在中间的中产换楼客反而观望更多。这意味着，豪宅回暖并不等于整体普涨，分化仍是下半年关键词。

六、风险与展望：整固还是续涨

机构对后市判断相对一致。花旗将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，预计2027年再升6%；摩根士丹利同步将涨幅预期由10%上调至12%；高盛预测12%，摩根大通给出10%至15%区间。陈永杰则提示，下半年笋盘减少、业主反价、美国减息放慢，升幅或会放缓，预计进入整固期后再缓慢上行。

风险面同样存在：财政部对离岸信托个人所得税新规按20%税率征收，摩根大通认为对香港地产方向性负面但影响可控，并估算真正意义上的非本地内地买家约占总成交量5%至10%、按价值计10%至15%。对普通买家而言，与其追逐"天价个案"，不如关注板块换手厚度与真实去化，这两项指标比单套成交更能反映市场成色。