古洞北呎價破紀錄背後
北都新盤定價邏輯變了

從23,604元呎價看北都置業錨點上移

#北都新盤 #古洞北 #香港樓市 #2026下半年走勢

古洞北呎價衝到23,604元，這個數字放在三年前幾乎沒人信。北都從「低價剛需區」走到今天，背後是開發商定價激進，還是市場真的在重新定價？

8月16日，新地旗下PALO SPRINGS首輪發售100伙、沽出64伙，套現約4.17億元。最矚目的是最高成交呎價達到23,604元——刷新古洞北新盤呎價紀錄。

同一天，長實海瑅灣公布II期提價約1%，折實呎價14,976至16,775元，8月18日生效。這個盤累計已經賣出1,017伙、套現88億元。

兩個盤，一個破呎價頂，一個敢加價，北都新盤的定價邏輯跟兩年前完全不同了。

一組數字看北都定價錨點

23,604

PALO SPRINGS 最高呎價（元）
古洞北新紀錄

+1%

海瑅灣II期提價幅度
8月18日生效

1,017伙

海瑅灣累計售出
套現88億元

對比參考

中原城市指數CCL最新報161.13點，按周升0.82%、按月升1.12%。新界東分區指數175.33點，按周升0.92%。

即係，大市只是溫和回暖，但北都指標盤的定價已經跑贏大市。

第一，基建兌現速度超出預期。

古洞北地盤平整及基建工程持續推進，北區居民對「北部都會區」從概念走向落地的感知越來越強。當配套逐步到位，開發商的定價底氣自然提升。

第二，產品迭代拉高價值感。

以北都新盤為例，單位設計普遍採用更高樓底、更大窗牆比、會所配套升級，與早期北區住宅的產品力已不在一個量級。買家願意為產品溢價買單。

第三，相對價格窪地效應仍在。

新地叡璟I早前超購25倍、收票1.8萬張，也印證了這個邏輯：買家不是不接受北都，而是搶著入場。

另一邊廂，長實大埔鳳園項目剛獲批1,988個單位，是新界區今年最大規模的新盤供應之一。

供應放量對北都定價會產生什麼影響？

短期看，大型項目入市會分流部分購買力，同區新盤之間的競爭會加劇；但中長期看，鳳園與古洞北並非同一分區，產品定位也有差異，直接價格衝擊有限。

問題係，北都新盤的定價邏輯已經從「平、靚、正」轉向「配套兌現＋產品力＋相對價值」。買家揀新盤，不再只睇呎價高低，而是看社區成熟度、產品質素同未來配套預期。

北都新盤定價錨點上移，不是短期現象，而是基建、產品、需求三股力量共同作用的結果。

對於有意北都置業的人士：

三個觀察點

① 留意古洞北基建進度——配套落地的時間表直接影響定價空間

② 對比同區二手呎價——新盤溢價是否合理，二手價是錨

③ 關注開發商推盤節奏——大型項目集中入市時，議價空間可能出現

市場在變，定價邏輯在變，買樓的思路也需要與時並進。

你覺得北都新盤這個呎價水平合理嗎？
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