额外地积比先导计划九月启动 七大旧区重建迎来转机

香港楼宇老化问题迫在眉睫。根据发展局数据，楼龄达50年或以上的楼宇每年增加超过500幢，未来15年更将以年均700幢的速度增长。然而，过去10年数据显示，市区重建局（市建局）仅贡献约两成的重建项目新建住宅单位，其余八成依赖私人发展商。问题在于，旧区重建项目涉及高昂收购成本，加上发展参数限制，市场参与度一直不够活跃。

8月19日，发展局公布「额外地积比率先导计划」的详细执行安排，给出新的解题思路。

先导计划的核心机制

先导计划覆盖七个指定旧区：长沙湾（包括深水埗）、马头角（包括九龙城及土瓜湾）、旺角、西营盘及上环、荃湾、湾仔和油麻地。

合资格的重建项目须同时满足三个条件：

一、位于上述七个旧区范围内；二、拆卸的住宅楼宇楼龄达50年或以上；三、地盘面积不少于700平方米（约7,535平方呎）。

符合资格的项目可获额外20%免补地价总楼面面积（GFA）。以700平方米地盘为例，若原有地积比率为8倍，即可额外获得约1,120平方米（约12,056平方呎）的免补地价楼面。

两种灵活选择 降低发展商门槛

先导计划为发展商提供两个选项，增强操作灵活性：

选项二的吸引力在于：发展商不必在小型旧区地盘加大密度，而是将额外楼面「兑换」成地价额度，用于更大的北都项目或其他投地计划。民建联梁熙形容这是「双剑合璧」，结合2024年降低旧楼强拍门槛的法例修订，在收楼及财务上同时拆墙松绑。

对旧区重建市场的实质影响

先导计划的推出，是为私人市场参与旧区重建创造更大的财务诱因。以旺角为例，区内大量楼龄超过50年的唐楼，地盘面积普遍在700平方米以上，过去因补地价金额高企、收购成本难以压缩，发展商往往望而却步。

额外20%的免补地价楼面，相当于直接降低项目成本约15%至20%（视乎原补地价占项目总成本的比例），对中小型重建项目的财务可行性改善尤为明显。

先导计划并非「一刀切」的放宽。地政总署会在契约条件中加入重建限期和罚则，确保发展商依期落实重建计划，防止囤地行为。

对买家和投资者的启示

先导计划对买家和投资者的影响，可以从三个层面看：

供应端：七个旧区的重建项目数量有望增加，但项目从申请到落成通常需要3至5年，短期内对整体住宅供应的影响有限。

区域价值：旺角、湾仔、荃湾等成熟市区的重建项目，落成后将成为区域指标物业，对周边二手楼价有一定带动作用。

旧楼板块：符合先导计划资格（楼龄50年以上、地盘面积700平方米以上）的旧楼，其重建价值有望被市场重新评估。旧楼投资涉及收购进度、强拍风险等不确定因素，需要个案评估。