深圳地铁枢纽商业 通勤人流怎么变成营收

地铁每天运 915.2 万人次，但地铁里的铺位不会自动赚钱。

今年上半年，深圳地铁把「路过」做成了一门生意：岗厦北一个枢纽，半年卖出 1.12亿元。同一时间，车公庙一条老牌地下商业街，有铺位挂着招租牌几个月没人接。

都是地铁商业，差别在哪？

一、先把人流摆出来：每天 915.2 万人次

深圳地铁集团2026年上半年数据，先把底盘摊开。

累计运送乘客 16.57亿人次，日均客流 915.2万人次、同比增长 5.3%；单日客流累计 41次 突破千万人次，最高单日客运量 1167.63万人次；客运强度连续 31个月 居全国内地城市首位；全市 45分钟 以内通勤比例达到 81%，在超大城市里排第一。

经营面同向：上半年集团营业收入 65亿元，其中运营收入 36亿元、同比增长 4%；经营性现金流净额 17亿元，连续多年为正；截至年中，集团总资产 8393亿元、净资产 3006亿元。

一句话：客流不是问题。深圳地铁真正要解的题是——怎么让流量在读卡之后，继续往下走一段。

图1 深圳地铁·2026上半年核心参数（数据整理：2026-09-23）

二、岗厦北样本：一个枢纽的转化率

岗厦北枢纽是五线换乘站，总建筑面积约 22.49万平方米，23个 出入口把枢纽和周边写字楼、住宅连成一片。

它的做法是不让商业「集中」在一处，而是拆散塞进通勤动线：出入口、站厅通道、商业层，沿路都能停下来。8个下沉广场把地下商业和地上景观串成一条线，近 160个 品牌覆盖潮流零售、特色餐饮、生活娱乐和文创体验。

数据是最直接的答案：

日均进店客流 13万人次；客流转化率 20%——每五位经过的人里，有一位进店；月均客流突破 1200万人次，接近一座特大城市的人口体量；上半年消费额 1.12亿元，同比增长 38%。

这套打法的核心不在招商能力，在 动线：出站即到、不用绕路，把「路过」直接变成「进店」。

图2 岗厦北枢纽·商业核心数据（数据整理：2026-09-23）

三、今年的新变量：「轨道+文体」

比零售更有意思的，是今年新增的那块内容。

岗厦北、大运、黄木岗三大枢纽的新运动馆陆续投入使用。截至年中，深圳地铁沿线累计开放运动场地 15处、总面积 22.33万平方米，业态涵盖羽毛球、网球、篮球、足球、匹克球、游泳。

运营数据跟着上来：上半年这块「轨道+文体」业务的营收同比增长 122%；7月羽毛球订场量达到 100%，其他项目在高峰时段订场量也有 70%。

逻辑不复杂。过去深圳人下班后的路径是「地铁—回家—换衣服—再出门」，现在是「出站—开练—吃饭—回家」。体育业态解决了停留时长的问题：打球至少一小时，比吃一顿快餐停留更久，也更容易顺带消费。

对持有商办或商铺的人来说，这一条比零售数据更值得记：能让人「留下来」的业态，正在比「能让人路过」的业态更值钱。

图3 轨道文体·营收与零售大盘对照（数据整理：2026-09-23）

四、不是所有「地铁商业」都旺

反例同样在地铁里。

车公庙的丰盛町地下商业街，2009年开业，直接连通1号、7号、9号、11号线多个出入口和周边几栋写字楼，「打工人食堂」和潮流小店撑了它很多年，有介绍称其日均客流一度达到 23万人次。

但今年8月底现场看到的是：西边约200米的一段，八九家铺位关门招租，其中两个就在地铁安检口旁边重新装修——正常的换手。不正常的是多家铺位空置、迟迟没人接手，连一个紧贴地铁出入口的位置也在挂着。

要分清的是「轨道商业不行」，还是「这一条街不行」。同期深圳零售市场的大盘是：上半年无新增供应，净吸纳量约 3.1万平方米，优质购物中心空置率维持 4.4% 的低位，首层平均租金 17.6元/平方米·天；未来六个月预计还有超 50万平方米 新增供应入市，主要集中在坪山和蛇口。

大盘稳，个体分化。地铁商业的胜负，取决于站点自身的客流结构与动线设计，而不是「位于地铁」这个身份。

五、对商办和商铺持有人意味着什么

地铁集团自持物业的招租动作，可以看出另一条线。

今年9月，深圳地铁招商平台挂出的信息里，既有深铁金融科技大厦24层整层、25层04至06单元这样的写字楼整层房源，也有前海深港基金小镇九米平台商业街24A、25号铺位，以及深铁阅山境139号商铺；同期深铁置业大厦12层02至04单元、25层04单元都有成交公示。

三个视角，可以各自记一笔：

商铺持有人：定价逻辑正在从「按面积算」转向「按动线算」。同一个站，紧贴安检口与进出站主动线的铺位，和背街铺位的租金差，会比商场里的铺位差更大。评估铺位时，先看人往哪走、走多快、会不会停。

写字楼与综合体持有人：TOD综合体里，办公和商业互为配套。租户看的不是楼有多高，而是「楼下有没有生活」——餐饮、运动、便利店能不能在不出楼的情况下解决。枢纽商业做得好，是写字楼租金谈判里的加分项。

沿线物业持有人：站城开发的体量还在往上走，配套兑现节奏要看实际投用时间，而不是规划口径。运动场馆、下沉广场这些具体设施什么时候开门，比招商发布会上的签约数字更能决定周边的实际生活便利度。

六、接下来看什么

深铁的站城开发盘子还在扩：累计获取 34个 项目土地开发权，总建筑面积超 1771万平方米，在建面积约 1007万平方米，TOD综合开发指数连续五年居全国首位。上半年站城开发口径下，累计认购住宅 1595套。

也就是说，未来几年深圳新增的枢纽商业面积还会继续增加。供给多了，站与站之间的差距只会更明显。

接下来值得盯三件事：一是文体业态能不能复制到更多站点——它依赖场地层高、承重和周边客群，不是每个枢纽都装得下；二是老枢纽的商业动线有没有改造空间；三是新枢纽的招商是「填满铺位」还是「留住人」。

搜一搜：深圳地铁枢纽商业 ｜ 岗厦北商业 ｜ 地铁商业运营模式

数据来源：深圳地铁集团2026年上半年经营数据（央广网2026-08-28）；岗厦北枢纽商业运营数据（深圳商报／搜狐2026-08-24）；「轨道+文体」场地与订场数据（深圳地铁城服文体中心）；深圳地铁招商平台2026年9月招租与成交公示；车公庙丰盛町地下商业街现场观察（2026-08-28摄）；深圳零售物业2026年上半年市场数据（阳光股份2026年半年报援引机构口径）