港房通HK ｜ 快讯 · 政策与按揭解读

按保只剩718宗，一手2,050亿是谁在买

2026年10月26日 ｜ 港房通HK · 快讯 · 政策与按揭解读（按保宗数与一手金额的两套口径）

一、两个口径，同一个星期

美联物业研究中心 10月21日算出的那个数：截至当日，全港一手私宅成交金额 2,050 亿元，追平 2025 年全年。这是 2017 与 2018 年之后，首次连续两年站在 2,000 亿之上。去年的 2,000 亿用了十二个月，今年用了不足十个月。

同一份报告里埋着一个结构：逾 1,000 万元的一手成交 4,910 宗，比去年全年 4,515 宗多 8.7%；启德一个区 1,172 宗，占 23.9%，把第二名甩开一截。金额是由这一段单价推上去的。

四天前，中原地产研究部把第三季的一手登记摊开：3,193 宗、491.50 亿元，按季跌 54.1% 与 42.8%，宗数是近八个季度最低。9月单月一手重新站上 1,500 宗，季内最好的一月也补不回季初那两个月的缺口。

两季各自除以宗数，第二季 1,236 万元一伙，第三季 1,539 万元一伙。宗数砍掉一半有多，均价升 24.5%，金额的缺口是这样被填回来的。

银行端的旁证在另一份文件里。中原按揭 9月现楼按揭登记 7,353 宗，按月减 14.5%；转按 1,225 宗，按月升 20.6%，创 31 个月新高；资助房屋按揭 1,123 宗，按月跌 63.7%。银行忙的是旧客转按，不是新客上会。

图一：两个口径，同一个星期（数据整理：2026-10-26）

二、718 宗是怎么来的

香港按证保险公司 10月12日公布，9月新批按揭保险 718 宗、38.25 亿元，按月跌 8.2% 与 7.2%，连跌三个月，分别创 127 个月与 93 个月低位。按证按月公布，这是连续第三个月往下走。

新取用更急：413 宗、23 亿元，按月跌 25.2% 与 25.7%，半年低位。平均每宗新取用贷款 558 万元，其中一手物业占 23%，二手占 77%。

首九个月合计，新批按保 9,707 宗、531 亿元，按年减 22.3% 与 14.8%，单宗 547 万元。月均 1,079 宗，9月那 718 宗只有月均的 66.6%。新盘集中上会的月份把均值拉高，靠二手成交上会的月份撑不住这个数。

中原按揭董事总经理王美凤给的解释是结构性的：楼按政策全面放宽之后，买家不必再借高成数；市场上不用按保的投资者比例上升，高成数按揭的需求跟着缩。这个说法解释了方向，解释不了幅度，政策放宽并非 9月才发生，而跌幅是连续三个月。

三、差在分母

9月的一手登记数是 1,500 宗、212.42 亿元，均价 1,416 万元一伙。这是土地注册处的成交记录，含所有付款方式，现金、七成、九成都算在里面。

按保那一头，新取用 413 宗里一手占 23%，约 95 宗。95 除以 1,500，等于 6.3%。换一句话说，9月每 16 宗一手成交，只有 1 宗用到按揭保险，剩下 15 宗的钱来自别处。

再折算楼价。558 万元贷款按九成反推，楼价约 620 万元；按八成推，775 万元。620 万元是 9月一手均价 1,416 万元的 43.8%。

反方向算同一组数：1,416 万元的一手均价，三成首期要 424.8 万元。这笔首期，等于按保客手上那一整层楼的 68.5%，看房的地区、时间、代理，都不会是同一批。

所以 2,050 亿元没错，718 宗也没错。错的是把它们读成同一件事：一手市场分两层，上面那层用现金和低成数，下面那层才用按保，而下面这层正在缩。

图二：6.3% 这个数怎么来的（算术对照：2026-10-26）

四、62% 卖给买两伙的人

10月24日，油塘擎海 I 第三轮价单 132 伙即日沽清，套现 7.1 亿元，折实均价 537.9 万元一伙，折实平均呎价 14,740 元，入场单位 281 呎、389.01 万元。

销售安排第 3 号写得直白：A 组 82 伙，买家须购入两至四伙；B 组 50 伙，买家可买一至两伙。82 除以 132，62.1% 的单位落在须买两伙以上的组别里，这个比例不用猜，写在销售安排里。

连同这一轮，该盘 10月开售以来售出 570 伙、套现逾 33 亿元，均价 578.9 万元，第三轮再度即日沽清。星岛头条记者在九龙湾商厦的售楼厂看到，开售前买家已在场等，现场打蛇饼。

537.9 万元与按保新批单宗 532.7 万元，相差 5.2 万元，1%。同一个银码，一边是大手客买第二伙的入场价，一边是首置客借到尽的上限，按保只做自住物业，买两伙的人用不到它。

于是出现两个方向相反的消息：新盘三度即日沽清，按保宗数跌到十年前。日光由大手客推出来，按保的下滑也是他们挤走的结果，同一件事的两面，写在两份不同的统计里。

图三：擎海第三轮，62% 卖给买两伙的人（数据整理：2026-10-26）

五、620 万元在放盘里是什么

620 万元在一手 9月均价里占 43.8%，在二手放盘里是另一个样子。中原 10月25日的放盘：屯门城·点 320 呎 478 万元，呎价 14,937 元；锦田峻峦 254 呎 320 万元，呎价 12,598 元。两宗都远低于按保客的 620 万元上限。

同屋苑 578 呎两房现时月租 17,500 元，按同一呎价 12,598 元计，楼价约 728 万元，租金毛回报 2.9%，扣管理费与差饷后不到 2.6%。天水围 YOHO West 437 呎两房 10月25日以 1.6 万元租出，放盘一星期。

620 万元在这一带买到 400 至 480 呎两房，楼龄十年上下。城·点单幢 204 伙，启发径 8 号，步行 4 分钟到屯门站、5 分钟到 V city；峻峦在青山公路潭尾段，出市区靠一条青山公路，车是必需品。

这条线的买家，按保是工具不是选项：620 万元借九成，558 万元、30 年、3.5 厘，月供 25,057 元，每月供款占家庭收入的比例，比上面那层现金买家高得多。

图四：12 月 31 日看两个数（判断点由作者设定）

六、12 月 31 日看两个数

第一个数，12月新批按保宗数。若仍在 800 宗以下，高成数买家没有回场，一手金额这轮与首置客无关；若单月回到 1,100 宗以上，新取用里一手占比重新站上四成，才算换了一批人进来。

第二个数，第四季一手均价。若跌穿 1,250 万元，结构在下移，低价盘重新主导；若仍站在 1,400 万元以上，2,050 亿元这个数就由 1,000 万元以上单位撑着，与上车盘的关系更远。

两个数会在明年 1月由按证公司与土地注册处公布，可以逐项对。看一手新闻，用金额判断热度；看自己能不能进场，用按保宗数与总价段。两个数不同步的时候，后一个才算数。

搜一搜：按保 宗数 新低 / 一手成交 2050亿 / 按揭保险 九成按揭 / 擎海 第三轮 132伙

资料来源：美联物业研究中心《今年一手私宅成交金额达2050亿元》2026-10-21（证券之星转载智通财经，finance.stockstar.com/IG2026102200038223.shtml）；中原按揭《楼按政策放宽结构性降低需求 9月香港新批按保宗数刷新近年低位》2026-10-12（finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/2026-10-12/doc-iniuypfa0601971.shtml）；中原地产研究部《楼宇买卖合约登记统计分析（2026年9月份）》2026-10-05；中原地产研究部《一手私人住宅买卖合约登记统计分析（2026年第3季）》2026-10-14；中原地产研究部《CCL连跌2周共0.80% 跌穿160点 为11周低位》2026-10-23（hk.centanet.com，report 194896）；星岛头条《油塘擎海I第三轮销售再开红盘 132伙价单户速沽清 单日套现逾7.1亿》2026-10-24 20:11；星岛电子报《YOHO West放盘一周1.6万速租》2026-10-25；中原地产屯门城·点／锦田峻峦放盘与租务资料 2026-10-25

本文为公开数据整理与算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；成交宗数、金额、按保数字均引用公布原文口径，呎价、均价、月供、占比与反推楼价由本文计算，按揭成数与利率因个别情况而异，仅作对照。