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启德四万二，油塘一万七，中间那两万差在哪

2026年10月25日 ｜ 港房通HK · 快讯 · 区域对比（九龙东三档呎价 · 三宗成交）

一、先答你那句「四万多一呎」

当晚九点半，恒基公布天泷 7 座 28 楼 A 室，实用 1,002 呎，三房一套连工作间，4,250 万元，呎价 42,415 元。全盘累售 320 伙，连车位套现 134 亿元。134 亿除以 320 伙，每伙均价约 4,188 万元，这个盘从来不是首置客的战场。

同一份成交记录往前翻两个月。8月21日，天泷 3 座 26 楼 A 室，1,102 呎，4,163.2 万元，呎价 37,779 元。面积比上面那宗大 100 呎，总价低 86.8 万元，一呎低 4,636 元。

两个月，同一个盘，呎价贵了 12.3%，一呎贵 4,636 元。差别在面积段和高度，不在「启德」两个字。楼层、座向、面积档三样叠起来，同一个盘就能差出一成以上。

跑道区现在的样子，去过的人都清楚。承丰道两边是新楼和工地，楼下没有街铺，最近买东西要去 AIRSIDE。好处是三面环海，坏处是出门十分钟之内除了楼还是楼。海景不是有没有的问题，是第几层开始有的问题，代理带看时会直接讲从哪一层起会被前面的楼挡住。

所以 42,415 元只对 1,000 呎以上、三十楼上下、正望海的那一批单位成立。同一个启德的启德海湾，307 呎的单位中原现时放 580 万元，呎价 18,892 元，这是放盘，不是成交。

同一个区，呎价差 2.2 倍。这个倍数不是一年涨出来的，是两个不同的产品放在同一个区里。

二、再答油塘那个一万七

10月23日同日，油塘擎海 I 售出 5 座 12 楼 B 室，714 呎三房，1,258 万元，呎价 17,620 元。这个盘 10月17日第二轮 220 伙即日售完，累售 438 伙，套现 25.9 亿元。

把 1,258 万摊开：三成首期 377 万元，贷款 881 万元，30 年、按息 3.5 厘，月供 39,543 元。10月23日一个月拆息 2.77893 厘，H 加 1.3 厘已经高过封顶息，所以按 3.5 厘算。成数按各人情况定，这个数只是对照。

便宜的原因写在土地文件里。这块地前身是越秀的冷藏仓库，2023 年 11月补地价 13.46 亿元，可建楼面 65.994 万呎，折合每呎楼面地价 2,040 元。今天卖 17,620 元一呎，地价占售价 11.6%，剩下的是建筑费、利息和利润，压价的空间从这里来。

油塘这边的实景也要讲。东源街往海边是工业大厦和货仓，最近的商场是大本型，走过去要穿过鲤鱼门道；向海那一面看鲤鱼门和港岛东，向内陆那一面是楼景和厂房。同一条街两个方向，价钱不一样，这一点代理不会主动讲。

所以一万七是工业区改建、内陆向、细三房三个条件叠出来的价。工业区改建的项目，定价跟着成本走，不跟着隔壁的豪宅走。

同样 1,258 万元，在天泷只买到 297 呎。总价一样，面积差 2.4 倍。

三、中间那一档：牛池湾 2.39 万

10月22日，牛池湾 33 清水湾 1 期挂出第一张价单，73 伙。当中 58 伙是两房连工作间，15 伙是三房，面积 492 至 536 呎，折实 1,013.1 万至 1,443.3 万元。折实呎价 19,982 至 27,587 元，平均 23,910 元。

这个盘之前用招标卖，累售 16 伙，套现 2.3 亿元；转价单之后，10月25日以先到先得方式开卖。价钱从买家出价变成明码标价，两边拿到的信息不一样。发展商说开放示范单位几天，参观超过 5,000 人次，内地客占两至三成。

23,910 元夹在中间。比油塘贵 35.7%，比启德那个 1,002 呎单位便宜 43.6%。差价买的是彩虹站一带的位置、63 层的高度，还有总价能落在 1,000 万出头这个面积段。

拿 1,013.1 万那一批再算一次月供：三成首期 304 万元，贷款 709 万元，30 年、3.5 厘，月供 31,845 元。和油塘那宗比，月供少 7,698 元，总价少 245 万元，面积少 178 呎。

三个盘三个价，落到月供上只差七千多元，差得多的是面积和位置。拿呎价判断值不值，最容易错在这里。

图一：同一条海岸，三个呎价（数据整理：2026-10-25）

四、三个价放在一起看

三宗成交里，两宗发生在 10月23日一天之内，一宗是 10月22日挂出的价单。也就是说，九龙东这条海岸线上，同一天里 17,620 元和 42,415 元同时在成交，两头之间隔了大约 12 公里。

买家看到的「九龙东」是一个词，市场给出的价是三段。三段各对应一种面积、一种景观、一种月供。

我把他能对号入座的方式写在这里：月供四万以内、要三房、通勤靠观塘线，看油塘；总价一千万出头、要新楼、能等三年楼花，看牛池湾；月供十万以上、要现楼海景、不介意楼下没街铺，才轮到启德那一段。

图二：总价与月供，差得没那么远（算术对照：2026-10-25）

五、我给他的判断

回到他那个问题。启德不是没有两万以下的楼，是两万以下的楼不会出现在他刷到的报道里：307 呎、18,892 元一呎、580 万元，挂在中原的放盘页上，没人写新闻。

判断我写在这里。到 12月31日，启德 500 呎以下的成交呎价若站上 24,000 元，说明 4.2 万那一宗不是孤例，整个区在重估。若成交仍在 22,000 元附近，那 4.2 万只属于 1,000 呎以上的临海大单位。

两种结果都会被土地注册处的记录推翻或者证实。到那时候，谁拿「启德均价四万」去谈价，都会被代理用 307 呎那一宗打回来。

图三：同一个盘，两个月（数据整理：2026-10-25）

六、我答不上来的那一段

有一个问题我没答完：为什么同一天里，油塘可以卖 17,620 元，牛池湾可以卖 23,910 元，启德可以卖 42,415 元，而三个盘的去化都不差。按常理，价差这么大的市场，最贵那一段应该最先停下来。

可能的解释是客源不同：油塘吃的是换楼客和收租客，牛池湾吃的是总价一千万出头的家庭，启德那一段吃的是现金买家。这只是推测，我没有办法验证。

所以这篇文章停在这里。12月底的成交记录出来，我再来答这一段。

图四：12 月 31 日看两个数（判断点由作者设定）

那天晚上我回了他三句话：先看你要买几呎，再看月供能扛多少，最后才看呎价。顺序反了，看什么价都会觉得贵。

搜一搜：启德 呎价 四万 / 油塘 擎海 一万七 / 九龙东 新盘 呎价 对照 / 33清水湾 首张价单

资料来源：星岛头条《启德天泷3房大户4250万招标沽 每呎价4.24万》2026-10-23 21:39；星岛头条《牛池湾33清水湾今首度开放2房示位》2026-10-23；星岛头条《牛池湾33清水湾1期内地客源占约2至3成》2026-10-22；星岛头条《启德擎海I 3房1258万》2026-10-23；中原地产启德／油塘成交纪录与放盘资料 2026-10-24；土地注册处成交记录 2026-04-09（MONACO 480 呎）、2026-08-21（天泷 3 座 26 楼 A）；越秀地产油塘东源街项目补地价 13.46 亿元、可建楼面 65.994 万呎（2023-11）；香港银行公会 2026-10-23 一个月港元拆息 2.77893 厘

本文为市场数据整理，不构成任何投资、按揭或置业建议；文中面积、呎价、伙数均引用公开成交记录、价单及放盘资料原口径，放盘价与成交价已分别标注，除法、月供与百分比由本文计算。