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香港街铺222宗 麦当劳沽铺3.39亿 见底了吗

2026年10月16日 · 全港 · 工商铺（街铺 / 商厦 / 工厦）

图：工商铺第三季核心数据：量升价寻底

一、三个数字：成交回来了，价格没有

先看中原（工商铺）公布的第三季数字：整体工商铺买卖录约1,217宗，按年增约26.11%，连续三季守住千宗水平。

总成交金额约162.9亿元，按季与按年分别升约10.35%及17.08%；全季录得约30宗逾亿元成交，总额约129.88亿元。

拆开看三块。街铺约222宗、金额约43.59亿元，宗数创2024年第三季以来最多；商厦约293宗、涉约61.27亿元；工厦成交额约58.03亿元、按季急升约46.61%，是近两年多以来表现最好的一个季度。

该行把这一季概括为「量升价寻底」：在高息环境与业主扩大议价的双重夹击下，是减价盘带动了承接，价格本身仍在往下找支持位。

图：两宗指标交易对照：麦当劳与怡和

二、谁在沽：麦当劳套现3.39亿，怡和两笔套现2.1亿

第一单来自麦当劳。荃湾街市街10至22号地下至2楼，建筑面积约12,251方呎，以1.2亿元易手，呎价接近1万元。

该铺1978年开业，是麦当劳在新界的首间分店；集团1987年以800万元购入，持货39年，账面升值约14倍。

这并非孤例。据中原（工商铺），麦当劳第三季连沽3间铺位、套现约3.39亿元，成交回报约6.5厘。

另有报道指，集团年内以逾7,200万元沽出大角咀铺位，累计已沽5项、套现约3.7亿元。

第二单来自怡和。旗下仁孚行沽出铜锣湾礼顿道36号嘉柏大厦地铺，建筑面积约11,727方呎，成交价8,000万元，呎价仅约6,821元。

该铺设逾25米招牌位，现由汽车品牌租用作陈列室，市场估计市值月租逾40万元；其实怡和今年3月已先以约1.3亿元沽出该厦2楼至6楼停车场、共172个车位，两笔合共套现约2.1亿元。

同区另一单更能说明价格的松动：铜锣湾耀华街8号地下铺，约713方呎、以约1,400万元成交，呎价近2万元。

原业主2004年以800万元购入，高峰期曾以4,300万元放盘，最终持货22年、获利约600万元离场。

图：呎价 / 呎租 / 回报：价格用现金流重新定锚

三、价格跌到哪：呎价与呎租的两条线

礼顿道万呎铺呎价6,821元，是这一季最有代表性的一组数字。

对照租赁端：尖沙咀广东道新港中心地铺，约3,517方呎，由本地连锁承租、月租约80万元，呎租约227元；有代理行预计，2026年全年核心区街铺租金可升约3%。

租金企稳、成交价下移，两件事同时出现，说明价格正在被现金流重新定价。街铺现时租金回报大致在6%至7%，明显高于住宅的约3%与美国国债约5%——但这个数字是市场估算，前提是租约与租客质素撑得住。

至于租金与呎价，还要分清两套口径：街铺多以建筑面积计价，与住宅的实用面积不能直接比较，否则容易高估或低估。

四、为什么「成交增加、价格下跌」

第一个原因是利率。高息环境下，商办的融资成本与持有成本同步上升，买家出价自然更保守。

第二个原因是银主盘。有代理行指出，商厦银主盘现时普遍要折让20%至25%才求售；随着银行加快处理违约物业，第四季或再有新一轮银主盘放售。

第三个原因是供应与议价。放盘不缺、业主愿意让价，才形成「减价盘带动成交」的格局。中原（工商铺）预期，第四季工商铺买卖约1,220宗、金额约165亿元，价格平稳至微跌5%，当中工厦跌幅可能达1成。

所以这一轮成交，是靠业主让价换来的，需求并没有整体回暖。

五、钱去了哪里：亿元成交与一条新赛道

第三季约30宗逾亿元成交里，最集中的方向是学生宿舍——约8宗涉及全幢商厦、酒店及服务式住宅。

背景是缺口：全港宿位仍缺近7.8万个；凯德集团以约23亿元购入上环宜必思酒店全幢，计划改装为学生宿舍；另有代理指，部分项目改建后净回报可达5厘以上。

商厦租赁端则出现一点回稳迹象：核心区超甲厦空置率由年初约11.62%回落至8.36%。

租赁回暖、买卖仍受银主盘压制，这是第四季商办的现状。

六、给三类人的三句话

自用买家：现在的议价空间确实比一年前宽，重点看呎租与位置，别只盯着呎价低。

收租投资者：回报的确定性来自租约年期与租客质素，6%至7%是市场估算而不是承诺，空置期与维修费要自己算进去。

短线：商办交易成本与流动性都不利短炒，这一轮由银主盘定价，不适合抢反弹。

一句话记住今天

今天的问题留给你

同样一笔预算，你会在这时候接一间回报约6%的核心区街铺（例如礼顿道这类万呎地铺），还是再等价格松一松？评论区说你选哪个。

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数据来源：中原（工商铺）第三季报告（经星岛头条、观点网）、星岛头条、经济日报、PropWiser、28Hse（2026-09-16 至 2026-10-15）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；成交价、呎价与租金回报受物业质素、租约条款及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。