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油塘新盘超购203倍 山顶1.65亿扫货 你跟哪边

2026年10月16日 · 每早6:30更新

今日核心数据速览

一、油塘擎海I次轮截票 超额认购203倍

油塘新盘擎海I的次轮销售于10月15日截票，累收近4.5万票；以次轮220伙价单单位计，超额认购203倍。发展商安排本周六（10月17日）推售220伙，周日（10月18日）再招标推出18伙三房。

次轮单位涵盖一房128伙、两房92伙，实用面积285至510方呎，折实售价384.01万至814.01万元，折实呎价约13,012至16,171元。项目首轮200伙即日沽清，10月暂售约215伙、套现逾12.7亿元。

戴德梁行提到，擎海首批折实平均呎价跌穿1.4万元，比同区2023年入市的亲海駅更低，是九龙市区新盘近十年低位。呎价压低、门槛下探，抢的正是预算有限的上车客——超购倍数高，不等于楼价转强。

二、山顶豪宅大手客 1.65亿扫两伙

豪宅市场同期录得大手成交。据星岛头条，山顶侨福道5号Guildford Court两个单位，获同一买家斥资逾1.65亿元购入；以两伙合计4,106方呎计，平均成交呎价约4.01万元。

拆开看：地下单位2,053方呎连车位成交9,500万元、呎价约46,273元；1楼另一伙同为2,053方呎，成交6,980万元、呎价约33,999元。同一栋楼、同一买家，楼层不同，呎价差了约三成六。

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三、第三季洋房登记129宗 创六个季度新低

中原地产研究部：全港洋房第三季（一二手，扣除1亿元以上内部转让）买卖合约登记129宗、总值66.64亿元，按季跌36.5%及18.1%，宗数与金额同创六个季度新低。

但把1亿元以上一段单看，走势相反：录16宗、37.43亿元，宗数按季跌11.1%，金额反而升9.7%；其中一手亿元洋房9宗、15.42亿元，按季升八成及1.06倍。

中原指出，5月底内地严打非法资金外流、港股回调，窒碍买家信心，令整体洋房市道回软；但顶级一段的钱没有走，只是更集中地流向少数几个盘。

四、二手仍在低位 中原CSI终止4周连跌

二手成交仍在低位。美联物业统计，上周末（10月10至11日）10大指标屋苑只录7宗买卖，较前一周的5宗升四成，但已连续6周维持单位数。

中原的CSI（住宅售价）10月14日报57.35点，较上一周的56.98点升0.37点，终止连续4周跌势。一手贴价抢去购买力，二手在低位止跌——指数回稳，成交量的方向仍未明朗。

片区问答 · 九龙东油塘

五、片区问答 · 油塘：超购203倍的背后 这一区值多少

问：油塘现在一、二手什么水位？

答：新盘擎海I次轮折实呎价约13,012至16,171元、入场384.01万元。同区二手另算一档：嘉贤居544方呎叫约720万元；鲤湾天下约445方呎叫约750万元；Ocean One约535方呎叫约710万元，呎价大致落在1.27万至1.77万元之间。

问：为什么油塘一手能做低呎价？

答：油塘近年新供应密集，亲海駅、朗誉等陆续入伙，同区货源不缺；加上发展商要抢客，贴价、甚至低过二手价开盘，才有「呎价跌穿1.4万元」这个十年低位。价低不等于这一区升级了，它更多是供应不缺与抢客的结果。

问：交通和配套什么水平？

答：港铁油塘站是观塘线与将军澳线的交汇站，站上盖有大型商场大本型，日常采买与餐饮配套已成形，行政区属观塘区；区内未来仍有新供应落成。

同区两种定价，逻辑不同：新盘是折实后的抢客价，老屋苑是业主的挂牌叫价。买前者，要接受同区新货陆续登场；挑后者，省了楼花等待，楼龄与装修却要自己补上。在供应不减的片区，「便宜」通常不会只出现一次。

今日新盘速递 · 元朗锦田北「芊御」

六、今日新盘速递 · 元朗锦田北「芊御」周六加推40伙

新鸿基发展的元朗锦田北映河路项目「芊御」，将于本周六（10月17日）加推40伙，折实入场约456万元。该批包括2伙一房、31伙两房及7伙三房，实用面积290至498方呎。

发展商同步更新第6B号价单，部分较优单位售价上调约4%。项目首次开售为7月18日，预计关键日期2027年5月17日，近期成交呎价约1.45万至1.87万元。

同属锦田一带，10月中已有另一个项目抢先命名。两个项目前后登场，供应会放大买家的比价空间——加价加推能否消化，要看这一带接下来还有多少新货。

一句话记住今天

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同样一笔预算，你会去油塘接一个呎价跌穿1.4万元的新盘单位（入场约384万元），还是等区内二手叫价松动？评论区说你选哪个。

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数据来源：AASTOCKS、星岛头条、中原地产研究部、美联物业、戴德梁行（2026-10-13 至 2026-10-15）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与成交受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。