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香港写字楼租金连升四季 中环领涨 非核心区还在跌

2026年10月7日 星期三 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

香港甲级写字楼租金已经连升四个季度。2026年第三季，全港整体写字楼租金按季上升3.2%，首三季累计升幅约6.7%；同期全港空置率按季下降0.8个百分点至15.5%。这一轮复苏有个明显特征：涨的集中在中环，中环租金首三季累升15.8%，顶级甲厦更升24.3%；而九龙东等非核心区租金仍在下跌。同一类物业，两栋楼的际遇已经分岔。以下按总量、核心区、非核心区三条线，看这几家机构刚公布的第三季数据。

先看总量。戴德梁行2026年第三季房地产市场回顾显示，全季甲厦新租赁楼面约140万方呎，为2019年以来季度最高水平；在银行、保险等金融机构扩充带动下，全季录得41.24万方呎正净吸纳量，整体待租率微跌至19.1%。

世邦魏理仕的口径略有不同，但方向一致。该行指第三季整体租赁成交约120万方呎、按季回落6%，但年初至今累计340万方呎、按年仍升6%，是2018年以来最强劲的年初至今净吸纳量。强劲吸纳之下，全港写字楼空置率按季降0.8个百分点至15.5%，为2015年第二季以来最大单季跌幅。

需求端由谁撑起？金融业是主力。戴德梁行指银行、保险等金融巨头大手扩充；世邦魏理仕则提到，餐饮占本季租赁成交逾三分之一，健身中心次之（主要承租楼上铺），两者合计涉及约5万方呎楼面。

来源：戴德梁行、世邦魏理仕（2026-10-05至10-06）

二、中环领涨：首三季租金升15.8%，顶级甲厦升24.3%

分区域看，差距立即拉开。世邦魏理仕数据显示，中环租金年初至今上升15.8%，其中中环A1级顶级甲厦租金大升24.3%，为该行统计中2010年第四季以来最强增幅；同期全港整体升幅为6.7%。

高力的中环专题研究给出另一组数字：中环甲厦租金2026年首八个月累升8.7%，顶级甲厦升15.4%，而全港甲级写字楼同期仅微升0.3%；中环甲厦空置率由2024年12月的15.1%降至2026年8月的9.9%，明显低于全港的15.8%。

汇丰环球研究则从季度节奏切入：第三季全港甲厦租金按季升幅由第二季的1.7%加快至2.4%，中环按季升4.8%、年初至今累升12.4%；8月甲厦空置率降至12.5%，为九个月低位，中环空置率降至7.8%。

三组数字基准不同，结论一致：中环最先受益，而且越新的楼、越贵的楼，涨幅越靠前。中环多幢指标商厦的租务表现可以佐证：国际金融中心一期及二期自2026年6月起已接近全面租出，The Henderson今年8月出租率亦超过九成。

来源：世邦魏理仕、高力、汇丰环球研究（2026-09-28至10-06）

图：香港甲级写字楼 · 核心数据速览（数据整理：2026-10-07）

三、非核心区还在跌：九龙东全年估跌3%至5%

非核心区的情况正好相反。世邦魏理仕在报告中明确：其他核心商业区租金按季及年初至今均录得增长，但非核心区市场租金持续下跌。

戴德梁行的预测更具体：中区全年租金有望升12%至14%，带动全港甲厦全年升5%至7%，但九龙东甲厦租金全年料跌3%至5%；该行又提醒，每呎净租约45至60元的中价甲厦选择多、未来供应涌现，竞争进入白热化。整体待租率虽已于去年见周期高位，非核心地区仍需较长时间消化现有空置楼面。

租户的预期印证了这一点。高力的问卷显示，中环（金钟）有43%的租户表示可接受租金上调，而九龙东及尖沙咀分别有60%及56%的受访者期望下调租金。核心区议价力回到业主一方，非核心区仍是租户市场。

财新的报道补充了另一层分化：中环近年的新增租赁成交明显集中于新楼与超甲级写字楼，超甲级租金年内升逾15%，而空置率较高的老楼租金升幅不足2%。

来源：戴德梁行、世邦魏理仕、高力、财新（2026-09-28至10-06）

图：核心区 vs 非核心区 · 分化清单（数据整理：2026-10-07）

四、这轮复苏靠什么、缺什么

这轮写字楼复苏的推力，和住宅并不一样。

住宅市场靠的是租金与用家需求，价格端仍在窄幅整理。写字楼靠的则是资本市场：股市成交回暖、新股（IPO）活动回升，带动金融机构上下游同时扩张租赁需求；部分对冲基金与量化基金为应对业务扩张，在人员尚未到位时已提前锁定办公空间。教育产业是另一条新增需求线——世邦魏理仕指出，香港学生宿舍目前欠缺超过5万个宿位，预计到2030年缺口将扩大至约7.5万个，机构测算酒店改建成学生宿舍的回报可达5.5厘至6厘，未来两年预计能提供9,000至9,500个宿位。

缺的是什么？一是供应。戴德梁行指第四季市场仍需消化逾120万方呎新供应，预料年底待租率将维持在19%至20%。二是不确定因素。世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平提到，市场仍面对潜在加息风险及股市波动；亦有意见认为若美国再度加息，港银跟进的机会较高。

来源：世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、综合公开资料（2026-09至10-06）

五、写字楼后市，看这三个观察点

第一是第四季新供应的消化速度。逾120万方呎新楼面主要集中在非核心区，能否在年底前被吸纳，直接决定待租率是稳住还是继续上探。

第二是中环与非核心区的价差走向。中环租金首三季已升15.8%，非核心区仍在下调；价差继续扩大，会进一步推动租户回流核心区，还是迫使业主在非核心区让价，是明年值得跟的一条线。

第三是新增需求能否接续。教育产业、新股与金融扩张三者，能不能在2027年新供应步伐放慢之前补上缺口——这决定了这轮复苏是「中环独涨」，还是能扩散到全港。

来源：综合公开资料整理（2026-10）

一句话记住它：香港写字楼这轮复苏是「中环的复苏」——核心区租金首三季升15.8%，非核心区还在跌，整体待租率仍接近两成。

你最近有关注香港写字楼吗？想看的片区或楼宇，可以在留言区说说，我帮你把近月的租金与空置数据摆出来对照。

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数据来源：世邦魏理仕、戴德梁行、高力、汇丰环球研究、第一太平戴维斯、财新（2026-09至10-06）

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