新盘超购149倍 收票数字该看哪三件事

9 月 21 日一天之内，两个新盘同时更新收票数字：叡璟II累计接获逾 2.3 万个认购登记，以首轮 153 伙价单单位计，超购逾 149 倍；北角皇璇累计接获逾 4,500 个登记，以 140 伙价单单位计，超购逾 31 倍。149 倍是个很抓眼的数字，但把它拆开，你会先看到三件事：分母、票的构成，以及它和真实成交之间还差什么。

一、149 倍是怎么算出来的

先把当天的事实摆齐。叡璟II在 9 月 15 日公布首张价单，涉 85 伙，折实平均呎价 18,680 元；开放示范单位并开始收票后 48 小时，认购登记已逾 1 万个，当时以 85 伙计，超购逾 116 倍。

到 9 月 21 日，发展商加推 2 号价单 68 伙，折实售价约 599.6 万元起，折实平均呎价 19,376 元，较首张价单约高 1%；同日并落实 9 月 27 日首轮推售 188 伙，其中 153 伙以价单形式、35 伙以招标形式推售。累计登记逾 2.3 万个，以 153 伙价单单位计算，就是超购逾 149 倍。

超购倍数 = 认购登记量 ÷ 该批价单单位数。分母取哪一批价单，直接决定倍数的大小：同样 2.3 万个登记，若以 188 伙计是约 122 倍，若只以首张价单 85 伙计就是约 270 倍。

来源：星岛头条、观点网、中原地产、AAStocks（2026-09-15 至 09-21）

二、同一个项目，倍数为什么会从 260 倍走到 573 倍

更直观的例子是叡璟I。8 月首轮，项目以价单推售 180 伙，最终接获 47,101 票，超购逾 260 倍，登记量高过新鸿基SIERRA SEA 2B 期此前的 42,517 票首轮数字。8 月底次轮，以 133 伙价单推售，截收逾 5.3 万票，超购逾 397 倍。9 月初第三轮截收逾 5.8 万票，以 101 伙价单计，超购逾 573 倍，折实售价约 553.9 万元起。

三轮下来，票数从 4.71 万升到 5.8 万，增幅约 23%；倍数却从 260 倍升到 573 倍，升幅超过 1.2 倍。多出来的部分主要来自分母：价单单位由 180 伙缩到 133 伙，再到 101 伙，减少约 44%。票数在加，分母在缩，倍数自然被放大。

新盘认购登记与超额认购倍数速览（数据整理：2026-09-22）

所以，超购倍数不是一个可以跨项目直接比大小的数字。A 盘 300 倍、B 盘 500 倍，并不等于 B 盘比 A 盘「热」两倍——两者的分母口径、推售批次、登记截止日都可能不同。

来源：每日经济新闻、财经网、星岛头条、观点网（2026-08-22 至 09-04）

三、一张「票」背后到底是什么

「票」的正式说法是认购登记（购楼意向登记）。买家在指定时段内向代理或发展商提交登记，通常连同一张本票或支票作为诚意表示；发展商在开售前一到两日以抽签决定拣楼次序，售楼处当天会分成登记处、抽签区与拣楼等候区。

入票张数方面，市场惯例是个别项目限制每人或每组入 2 至 3 张票，也有项目不设上限。为增加中签机会，有准买家会同时入多张票。也就是说，登记量统计的是「意向的组数」，而不是「买家的人数」，两者之间的差距可能相当大。

更关键的是，登记量不等于去化量。抽签次序、拣楼当天的出席率、买家当场的取舍，都会让最终成交落在登记数字之下。叡璟I首轮 180 伙价单单位全数售出、三轮累计售出 482 伙、套现约 45.6 亿元，属于「登记多、去化也足」的一种情形；但要把两者拉平来看，不能只看票数。

来源：千居 Spacious、星岛头条、观点网（2026-08-22 至 09-15）

四、把票数放回成交量旁边看

一手市场确实在放量。综合一手住宅物业销售资讯网与市场消息，9 月首 16 日一手成交已录逾 790 宗，较 8 月同期 379 宗上升逾 1 倍，并已占 8 月全月近 1,100 宗的七成以上；在多个新盘部署推出下，机构预计 9 月全月可录约 1,500 宗，为 4 个月高位。

另一边，二手仍在盘整。中原地产引用土地注册处数据，8 月整体楼宇买卖登记 5,768 宗、按月减 14.1%，成交金额 445.18 亿元、按月减 13.97%。一边是新盘靠密集推售拉高一手成交，一边是二手交投回落——这是两个不同的温度。

资金面则相对平稳。9 月 21 日，隔夜港元拆息报 2.14833 厘，连跌 5 天，为近 1 个月低点；与按息直接相关的 1 个月拆息报 2.86923 厘。按息环境未出现明显变化，短期的成交量更多由供应节奏与定价策略推动。

来源：美联物业、中原地产、香港银行公会（2026-09-17 至 09-21）

五、这个数字的三个边界

• 口径不统一：分母由发展商自行选定为「某批价单的伙数」，不同项目之间、甚至同一项目的不同批次之间都不可直接比对。
• 披露非强制：认购登记数量属发展商自愿公布的信息，不是法定的销售数据。要核实实际销情，应查《一手住宅物业销售条例》下发展商须备存的成交纪录册。
• 加推会改写倍数：项目持续加推，分母随之变动，倍数会跟着上下浮动。叡璟II 从 85 伙的 116 倍走到 153 伙的 149 倍，就是票数与分母同步变化的结果。

把这三条合起来看：超购倍数是情绪指标，不是价格指标。它反映的是短期内「同价位、同板块的选择有多少」，以及需求集中在哪个价位段，但既不能推算楼价方向，也不能替代对项目本身的判断。

六、回到可以查证的三个指标

如果要在收票热度之外做判断，有三个指标更值得看：一是供应节奏——土地与落成的推进，决定未来同区有多少新选择；二是按息走势——1 个月拆息与银行按揭定价的关系，直接影响月供负担；三是租金承接力——同区租务成交与月租水平，是持有成本的现实参照。三者都属于可以查证的公开信息，比单日的票数更稳定。

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