香港十年熟地2,500公顷 七成来自北都 住宅地只占两成

「北部都会区」这四个字，过去十年在售楼处被讲过太多次，多数人当口号听。9 月 20 日，发展局第一次把十年后的土地数字摊开：未来十年熟地约 2,500 公顷，七成压在北部都会区。但同一份文件里，整块 900 公顷的北都熟地，住宅只分到约 200 公顷。换句话说，未来十年新增熟地里，住宅用地的份额并不高。

一、先弄清楚「熟地」指什么

熟地，指已经完成收地、平整，并具备道路、水务等基建配套，具备交付发展条件的土地。它和「生地」之间隔着收地谈判、平整工程、基建同步三道关卡，时间往往以年计。

过去市场猜供应，只能靠卖地表和个别项目；今年起，政府把「未来十年熟地预测供应量」列为每年更新的公开数字，等于给市场一张十年期的供货时间表。看供应，先看这张表。

来源：发展局、新华社（2026-09-20）

二、数字摆齐：十年2,500公顷，七成来自北都

按发展局局长宁汉豪 9 月 20 日的说法：以 2027/28 年度起计的十年，熟地预测供应量约 2,500 公顷，其中七成来自北部都会区，即约 1,750 公顷。这个量级对照《香港2030+》至 2048 年的约 7,000 公顷目标，官方口径是「未来十年平均每年产量符合整体目标」。

她在网志里还补了一句容易被忽略的话：推地会「审时度势、有节有度」，尽量不让熟地库存过多，反过来拖慢收回土地建屋。土地供应不会匀速推出，会跟着市况调节。

香港未来十年熟地供应核心参数（数据整理：2026-09-21）

来源：发展局局长宁汉豪网志、新华社、凤凰网（2026-09-20）

三、900公顷怎么分：产业逾400、住宅约200

再看北都。首个五年规划给北都定的熟地产出是 900 公顷，属性是约束性指标——基准期（2021/22 至 2025/26 年度）只有 120 公顷，相当于五年内要做出 7.5 倍。施政报告再加一层要求：今明两个财政年度合计产出不少于 200 公顷熟地。

900 公顷的用途分配，是这份文件里最容易被跳过的一页：产业用地逾 400 公顷，占四成以上；住宅用地约 200 公顷，约占两成；其余约 300 公顷留给基建、政府、机构及社区设施。分配比例说明的是次序——北都首先是一部产业机器，住宅是跟着产业走的配套。

这也呼应五年规划里的两条经济指标：创新活动总开支占 GDP 由 1.63% 升至 3%；制造及新型工业增加值占 GDP 由 3.8% 升至 5.5%。财政司司长陈茂波同日的说法更直白：产业空间首看北都，五年后北都产出 900 公顷熟地。

北都五年900公顷熟地结构拆解（数据整理：2026-09-21）

来源：香港首个五年规划全文、宁汉豪网志、21 世纪经济报道、中国新闻网（2026-09-17 至 09-20）

四、住宅这一格：7万伙落成、约2.1万伙私宅

住宅并不是没有分量。五年规划给北都定的住宅落成量是 7 万个单位，基准期 1.1 万伙，累计增长约 6.4 倍——不过这一条是预期性指标，约束力不及熟地产出量。同期北都还要建成约 100 万平方米经济楼面。

私人市场能分到多少？摩根士丹利 9 月 20 日的报告按公私营 7:3 推算，北都额外私人住宅供应约 2.1 万伙，并判断短期内不足以明显改变目前的住宅供求格局，对本地地产行业维持「吸引」评级。

7 万伙是五年、十年尺度的土地与建屋变量，2.1 万伙私宅摊到五年，年均约 4,200 伙。它会改变分区供应结构，但很难成为明年的价格变量。

北都住宅落成与私人供应测算（数据整理：2026-09-21）

来源：香港首个五年规划全文、摩根士丹利报告（证券之星转发，2026-09-20）

五、进度表：4区动工、逾520公顷已收回

供应要落地，靠的是前期工程。截至 2025/26 财政年度，政府已收回逾 520 公顷私人土地、完成约 120 公顷平整；北都九个新发展区中，四个已进入建设阶段，涉及超过 800 公顷土地工程。

接下来的几个时间节点：牛潭尾明年上半年启动土地平整；流浮山今年底前提交图则；打鼓岭、凹头、马草垄明年陆续提交法定规划；《北都发展条例草案》已进入逐条审议，目标年内通过，拆墙松绑措施争取明年第一季生效。

片区开发这条路也已经开闸。洪水桥片区由六家企业组成的公司以 10.3 亿元中标，项目总投资约 168 亿元，其中三幅住宅地可提供 3,000 多个单位，另有企业及科技园用地将建智慧现代物流中心，预计带来逾 6,000 个职位。粉岭北第二个片区，争取今年底推出招标。

北都推进节点与片区进度（数据整理：2026-09-21）

来源：宁汉豪网志、人民日报海外版、新华社、南方网（2026-08-25 至 09-20）

六、对比：北都的土地时钟、市区的价格惯性

这两条线要分开看。北都这条线是土地时钟：熟地、招标、开工、落成，每个环节以年为单位，政策目标可以提速提效，物理时间绕不过去。市区这条线是价格惯性：旧区重建数量有限、业主议价能力仍在，价格更多由利率和收入预期决定。

当前环境处在中间地带：中原城市领先指数（CCL）报 162.13 点（9 月 18 日），与楼按相关的 1 个月拆息 2.86887 厘，H 按在封顶息 3.25 厘之下计息，市面定息计划报价低至 2.73 厘。资金成本不高不低，短期内价格仍更多由利率预期与买家的心态决定。

来源：中原地产、香港金融管理局、香港按揭转介机构（2026-09-18）

七、风险：三个待验证的前提

这套供应说法，至少有三个前提要验证。

第一，熟地不等于可买单位。从熟地到住宅落成，还要经过改划用途、招标、兴建，任何一环延后，供应就得后移。

第二，产业先行、住宅只占约两成。若产业招商与企业进驻进度不如预期，片区开发的现金流和配套节奏会被拖慢。

第三，片区模式的资金耐力。洪水桥项目总投资约 168 亿元、租期 50 年，回报周期长，市场环境转弱时企业推进意愿需要观察。

八、长期：置业者少有的「确定性」

土地供应过去是黑箱，市场只能猜。现在每年公布十年熟地预测，加上片区招标与条例草案的时间表，置业者可以用一张供货时间表校正自己对未来的判断。北都占地约 3 万公顷、约占香港土地面积三分之一，规划承载约 250 万人口——它的价值不在今年的价格，而在未来十年香港新增的土地从哪里来。

对普通置业者来说，三个公开信号可以持续跟踪：每年更新的十年熟地预测供应量、粉岭北第二个片区的招标结果、《北都发展条例草案》的通过时间。任何一个跳票，供应故事都要重算一遍。

搜一搜：北部都会区 熟地 供应 ｜ 北都住宅用地 占比 ｜ 粉岭北片区 招标

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