香港房屋局公布第二季供应数据，现楼货尾连跌五季至1.94万伙，创两年新低。供应端在收缩，资金面又有新信号——中原经纪人指数企稳60点上方，名人及家族资金接连入场。市场可能正在换挡。
一、供应端：货尾连跌五季，供求从失衡走向平衡
数据拆解
截至6月底，香港已落成未售单位约19402伙。扣除约2393伙用作出租后，真正可供出售的现楼结构如下：
拆开看，有三层信息。
第一，去库存确实在起作用。现楼货尾从历史高位一路回落，背后是落成量放缓与去化提速的双向作用。开发商放慢施工和推盘节奏，同时楼市回暖带动现楼被逐步消化，供求关系正从供过于求向平衡靠拢。
第二，区域分化非常明显。现楼供应集中在九龙，已推未售现楼近六成在九龙；港岛现楼相对稀缺，占比仅约一成三。对买家来说，九龙的可选范围更广、议价空间更大，港岛的现楼则属于"卖一套少一套"的稀缺资源。
第三，供应并未断档。尚未推售的约3853伙现楼中，接近950伙已部署未来数月推售。开发商手里仍有可售货源，只是推盘节奏更谨慎，倾向等市况更明朗再放售。
潜在供应也在收缩
供应收缩并不只体现在货尾。房屋局此前公布，未来三至四年一手私楼潜在供应约9.6万伙，按季减少5000伙，近四年首度跌穿10万伙关口；兴建的楼花约6.1万伙，按季减少1000伙；已批出未动工的"熟地"更减至1.6万伙。
货尾、楼花、熟地三个口径都在下降。这也解释了近期多个新盘开售即获超额认购——货尾减少后，新盘的稀缺性相对上升。
二、资金面：指数企稳、名人入市，信心在积聚
经纪人指数连升两周
供应收缩的同时，市场预期也在转暖。中原地产8月26日公布，中原经纪人指数CSI（住宅售价）最新报61.3点，较上周的60.86点上升0.44点，连升两周共1.87点，企稳60点水平上方。
名人及家族资金接连入场
资金面也有新变化。过去一周，至少三宗名人及家族入市个案：
鹰君罗嘉瑞家族7月底透过GOLDEN FORTH LTD名义购入日出康城海瑅湾II共4个大单位，涉资约5919万元；连同3月购入的海瑅湾I共3伙约4370万元，该家族合共以约1.03亿元连扫同一项目两期共7个单位。
创新科技署署长李国彬以2650万元购入跑马地乐陶苑高层3房户，实用呎价24025元创屋苑近3年新高，原业主持货26年账面获利1825万元。
九龙塘喇沙利道25号银主盘以4.2亿元售出，呎价约2.07万元。这个项目开价推售近11年未录成交，今年6月沦为银主盘，如今获本地买家承接。
三、对普通购房者的启示
选择结构在变化，不是没得选
现楼货尾减少，最直接的影响是现楼选择变少。但九龙仍有充足现楼，未来数月还有约950伙部署推售，短期供应并未断档。
区域分化意味着机会不同
港岛现楼稀缺，价格支撑力强；九龙现楼充足，选择丰富、议价空间较大。不同区域的市场逻辑不同，购房者不必追逐同一热门板块，而是要根据自身通勤、预算和需求来匹配。
信号要怎么读
现楼货尾连跌五季、CSI企稳60点、名人资金入市，单独看都有局限，合起来看方向一致：供应在收缩，信心在积聚。
供应收缩叠加资金面回暖，下半年香港楼市会走向何方？现楼货尾创两年新低，会否推动新盘定价更进取？欢迎在留言区分享你的看法。
