叡璟I次轮4.9万票超额367倍，提价2%依然抢爆。绿置居盛致苑楼王开场即被秒购。500万在香港还能买到什么？买到的话，还值得抢吗？
一、4.9万票抢170伙 提价也挡不住
华润置地发展的长沙湾叡璟I，8月25日公布次轮销售安排。周六（29日）推售170伙——133伙价单加37伙招标。
截至当日中午，累收逾4.9万个认购登记，超额约367倍。价单部分折实平均呎价19,212元，较首批提价约2%。
提价2%，认购倍数反而从首轮的260倍升到367倍。首轮180伙已于8月22日全数沽清，套现近16亿元。
提价通常冷却认购热情，叡璟I反过来了——越加价越抢。
二、500万起步价为什么这么关键
叡璟I折实售价539.5万至1337.8万元，实用面积304至672方呎。539.5万港元的起步价，换算约490万人民币，是香港核心区新盘中相当友好的上车门槛。
这个价格还比周边二手低10%至15%。步行可达港铁南昌站，配套有万象系商业。对首置买家来说，新盘比二手便宜、配套更新、按揭更灵活，三点凑齐不多。
2026年上半年，香港私人住宅售价指数连升13个月至6月的323.2点，上半年累涨约7.88%。楼价在涨，但核心区新盘500万起步的选择正在变少。买家的焦虑不在于"要不要买"，而在于"下次还有没有这个价位"。
三、资助房屋同步火热 需求端积压明显
同一日，房委会绿置居2025启动选楼。九龙湾盛致苑857个单位以市价六折发售，售价168万至354万元。楼王A座3806室开场即被秒购。
连同121伙重售单位和411伙租置回收单位，合共推售1,389伙。418宗受公屋重建影响的住户优先拣楼。
楼价过去半年上升约15.5%，盛致苑的实际折扣率可能从六折收窄到约五二折。即便折扣缩水，买家仍然抢着进场。
新盘和资助房屋同日火热，背后的逻辑一样：积压的居住需求仍然庞大。不管是私人市场的500万起步价，还是资助市场的六折上车价，只要能买到合适的单位，买家愿意快速出手。
四、供应跟不上 买家没得选
2026年香港私人住宅预计落成量约1.67万套。高才通等人才入境计划带来大量新落户人口，加上每年约十万级留学生，新增居住需求持续超过供应。
二手市场方面，业主惜售心态明显，议价空间收窄。海量购买力被挤压到一手市场，直接推高新盘认购倍数。
海瑅湾II的数据也说明这一点：第1B号价单8月25日正式加价后，系列累售突破1,071伙，总套现逾93亿元。周五（28日）发售283伙。加价后依然有买家进场，将军澳板块的用家需求稳定。
五、500万窗口还能开多久
发展商这边，叡璟I提价2%后认购倍数继续上升，后续加推大概率接着提。海瑅湾II也在加价后保持销售节奏。"以价试市"正在取代"以量换市"。
买家这边，500万在核心区的上车窗口在收窄。不是买不到，是同价位的选择越来越少。屯门400万起的刚需盘3小时清货，长沙湾539万起超额367倍——低总价新盘依然是最稀缺的产品。
多位分析师预计2026年全年楼价升幅在8%至15%之间。按这个走势，明年的500万能买到的只会更少。买家不是不理性，而是在算一笔账：现在不买，下次可能更贵。
以上分析基于公开市场数据，仅供参考，不构成投资建议。
