定息按揭2.93厘推出 二手公屋注册按年增16% ｜ 香港房产快讯
美联储上周加息 25 个基点后，香港银行没有跟加最优惠利率，转而用定息抢按揭客：恒生银行9 月 22 日推出 3 年期定息按揭，首 3 年 2.93 厘，与汇丰看齐，比 H 按封顶息 3.25 厘低 0.32 厘。二手成交方面也有新数据：首 8 个月二手公屋注册 809 宗、按年增 16.2%，为有纪录以来同期第二高；同期十大新社区 9 月上半月二手成交 55 宗、按月减 25.7%。工商铺方面，新加坡基金 Shorea Capital 以 4.4 亿元购入上环柏廷坊全幢。
一、恒生推定息按揭 首3年2.93厘与汇丰看齐
美联储上周议息加息 25 个基点后，香港银行的最优惠利率按兵不动，转而用定息产品争取按揭客。恒生银行 9 月 22 日公布 3 年期定息按揭：首 3 年按揭利率 2.93 厘，定息期后为 P 减 1.75 厘（以最优惠利率 5 厘计即 3.25 厘）。贷款额 100 万至 2,000 万元，申请期为 9 月 22 日至 11 月 30 日，提取贷款日期须在 2027 年 4 月 30 日或之前，适用一手及二手私人住宅。
汇丰早前亦已把定息计划第二阶段定为 2.93 厘，年期可选 3 年或 5 年，申请期至 12 月 31 日、提取期至 2027 年 4 月或之前，定息期后同为 P 减 1.75 厘。两家发钞行接连出手，按揭市场的竞争重心从「H 加多少」转向「锁多久」。
对照目前最普遍使用的 H 按：一般定价为 1 个月港元拆息加 1.3 厘，而封顶息为 P 减 1.75 厘即 3.25 厘。9 月 21 日 1 个月拆息报 2.86923 厘、9 月 22 日报 2.84339 厘，按 H 加 1.3 厘计的实际利率仍在封顶息之上，换言之 H 按业主现阶段仍以 3.25 厘供款——定息 2.93 厘因此低于 H 按的实际供款利率 0.32 厘。
以 500 万元贷款、30 年期、等额本息计算，3.25 厘的月供为 21,760 元，2.93 厘为 20,892 元，每月少 868 元、约 4%；3 年合计约少 31,300 元。中原按揭数据显示，定息按揭的选用比例已连升 11 个月至 34.1%，为逾 8 年最高水平。
来源：星岛头条、AAStocks、观点网、中原按揭（2026-09-17 至 09-22）
二、首8个月二手公屋注册809宗 按年增16.2%
香港置业资料研究部综合土地注册处数据：今年首 8 个月全港录 809 宗二手公屋注册，较去年同期的 696 宗增加约 16.2%，为有纪录以来同期第二高。研究部董事王品弟表示，二手公屋入场门槛相对较低，在按息环境未见大幅放松之下，仍能吸引预算有限的用家。
分区看，新界区录 464 宗、按年增约 12.9%，占全港逾五成；九龙区 277 宗、增约 18.9%，为三区中增幅最高；港岛区 68 宗、增约 30.8%，基数最小、增幅最大。
屋苑层面，东头邨 2 期录 37 宗（增约 37%）、长青邨 36 宗（增约 2.9%）、竹园北邨 35 宗（增约 12.9%），三者均位处九龙及新界东，交通与生活配套相对成熟。
来源：香港置业资料研究部、土地注册处、观点网（2026-09-22）
三、新加坡基金4.4亿购上环柏廷坊全幢 拟改建住宿
新加坡基金 Shorea Capital 联同高力国际公布，购入上环文咸东街 22 至 26 号柏廷坊全幢商业物业。物业由接管人委托招标，作价约 4.4 亿元，总建筑面积约 5.8 万平方呎，折合呎价约 7,586 元。
物业于 1990 年落成，地盘面积约 3,817 平方呎，属 999 年期地契；地下至 3 楼为铺位，4 楼以上为写字楼，每层楼面约 2,300 至 4,400 平方呎，邻近港铁上环站，属地铁沿线物业。
买方表示计划申请把物业改建为高质素住宿项目。上环、西营盘一带近年陆续出现酒店或商厦改装为学生宿舍及长短租公寓的个案，业主看中的是地铁沿线、小面积单位供应有限的租赁需求。
来源：星岛头条、高力国际、信报（2026-09-21 至 09-22）
四、十大新社区二手半月55宗 按月减25.7% 康城逆势
美联物业研究中心把逾 70 个新晋屋苑划为「十大新社区」（黄竹坑、康城、将军澳南、启德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃湾西及大围）。9 月上半月合计录 55 宗二手成交，较 8 月同期的 74 宗减少约 25.7%，十区之中只有康城及大围按月上升。
康城表现最好，半月录 13 宗、为各区之首，按月增约 8.3%；平均实用呎价约 13,974 元、按月升约 4.6%。大围录 4 宗，打破 8 月同期零成交的局面，呎价约 19,839 元、微升约 0.9%。
其余各区偏软：黄竹坑仅录 1 宗、按月减约 75%；白石角宗数减半；元朗南呎价按月升约 4.8%、为十区之冠，但仍低于 1.1 万元，属十区最低；荃湾西呎价微升约 0.4%。
同期全港二手同步偏淡：美联统计，上周末（9 月 19 至 20 日）10 大二手指标屋苑录约 5 宗成交，与上周持平、连续 3 个周末维持单位数；15 大屋苑录约 8 宗。个别单位续见蚀让：大埔白石角云汇一个 278 平方呎开放式户以 452 万元易手，原业主 2019 年 4 月以约 554.3 万元购入，持货约 7 年，帐面蚀约 102.3 万元；天水围嘉湖山庄一个 442 平方呎 2 房户以 395 万元连租约易手，较银行估价约 411 万元低约 4%，原业主持货 8 年半，帐面蚀约 120 万元。
来源：美联物业、观点网、香港01（2026-09-21 至 09-22）
新盘速递：北都汇（North Innovale）
恒基地产旗下古洞北乡梓路 25 号项目命名为「北都汇」（North Innovale），涉 682 伙、分 2 座，属北都古洞北一带首批入伙的私人住宅项目。项目已取得预售楼花同意书及入伙纸，预计落成日期为 2026 年 9 月底，属「短期楼花」，料今年年底可正式交楼。
位置是它的主要卖点：项目位于港铁古洞站一带，古洞站预计 2027 年启用，届时可经东铁线连接上水及市区；北环线古洞站预计 2034 年通车。发展商 2017 年底完成补地价，金额逾 12.35 亿元，可建总楼面约 33.9 万平方呎，折合每呎补地价约 3,643 元。
区内供应正在成形：会德丰PARK SILICON、新地古洞项目连同北都汇，古洞站一带合计逾 2,100 伙。据 9 月 22 日公布的数据，北都未来 5 年房屋落成量约 9.5 万伙，其中私营房屋约 2.4 万伙，短中期以古洞一带的私人住宅供应最集中。同系参考：恒基 ONE INNOVALE 系列累计套现逾 75.6 亿元，平均呎价约 1.5 万元。项目户型及首张价单尚未公布，料短期内登场。
恒地·古洞北 北都汇 核心参数速览（数据整理：2026-09-23）
来源：恒基地产、中原地产、星岛日报、观点网（2026-08-05 至 09-22）
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