香港楼市｜二手全周23宗 7月私宅仅1伙动工

全周读数继续走低 零成交屋苑占20大屋苑55%

香港置业的分区数据先出：上周20大屋苑录23宗成交，按周减少逾一成；零成交屋苑由9个增至11个，占屋苑总数55%，包括嘉亨湾、黄埔花园、新港城、新都城、将军澳中心、维景湾畔及东港城等。

美联物业用的是全港35个大型屋苑口径：上周录38宗成交，按周减少近两成，17个屋苑「零成交」、占比49%。

同一周里，一手靠密集加推与收票维持气氛，二手则连续多周在低位上落，两个市场方向正好相反。这类周成交基数本身很小，单周涨跌被基数放大的成分不小，更适合连着看几周。

7月全港仅1伙私宅动工 首7月创16年同期新低

屋宇署最新数据：7月全港只有1个私人住宅项目动工、涉1伙，是近5个月最少；同月只有2个项目落成、共186伙，按月减少95%。

拉长看更清楚：今年首7个月累计动工2,668伙，比去年同期的5,029伙减少47%，创16年同期新低；累计落成8,100伙，比去年同期的11,759伙减少31%，为3年同期最少。

批则端走的是另一条线。7月批出15份建筑图则，三幅住宅地皮获批：牛头角佐敦谷彩兴路（信和置业与鹰君，1月以16.1亿元投得）准建1座25层高商住物业，住宅楼面逾30.86万平方呎；牛头角彩霞道（中国海外）准建1座30层高物业；荃湾永顺街与德士古道交界（华懋，24.75亿元投得）准建2座37层高商住物业，住宅楼面约42.08万平方呎。

动工与落成对应一至三年内可推出的单位，批则对应更长周期。前者创同期新低、后者保持节奏，短期新楼供应偏紧的判断由此而来；中期能否补上，要看这三幅地何时动工。

租金回报率连升两月 「供平过租」重现

中原地产研究部的数据：2026年7月CRI租金回报报3.28%，按月升0.04个百分点，连续2个月回升、累计升0.06个百分点。研究部指出，7月正值暑假租赁高峰、租金持续向上，同期楼价在高位整固并轻微回落，两者叠加把租金回报推高，市场上「供平过租」的说法随之重现。

「供平过租」指同一单位的月供与月租水平接近，租金回报回升会让这个临界点更容易碰到。租赁端成交仍在走：马湾珀丽湾一个2房单位获租客「即睇即租」，月租1.5万元。

内地客2.9亿购寿臣山全幢 呎价约2.47万

南区寿山村道41A至B号全幢住宅以2.9亿元易手。物业1965年落成、楼高3层、不设电梯，一梯两伙共6伙，每户近2,000平方呎，总楼面逾1.17万平方呎，折合呎价约24,710元。物业由世邦魏理仕独家放售，市场消息指买家为内地客，料作长线投资。

以租金衡量，这宗交易的回报并不突出：分层户市值月租约10万元、地下花园户约12万元，推算全幢月租约64万元、租金回报约2.6厘。

对比同区：新盘寿臣山15号的一手洋房呎价7万至10万元，是本宗交易的3至4倍。差价源于物业层次——新洋房配会所、私人电梯与泳池，这幢甲子古宅卖的是地块与重建空间。

信心指标同步走弱 CSI六周内三度失守60点

情绪指标两条线都偏淡：美联信心指数连跌五周，减价盘比率在三个区份最集中；中原经纪人指数CSI（住宅售价）9月16日报58.75点，按周跌1.28点，六周内第三度失守60点。

二手全周读数走低、情绪指标连续回落，一手则靠加推与收票撑住气氛——同一批资金，选择了不同的市场。