这个项目就是君临天下·君临芯公馆，目前已拿证，可直接认购，推出约66套住宅，单价约8.9-10.4万/㎡；198套公寓，单价约7-9万/㎡，建面约36-76㎡。

据我们了解到，项目的使用率高，一些户型能做到100%多，甚至高达120%，不同户型的使用率会有区别。

福田中心区小户型，42平做两房

使用率高，高层看高尔夫

君临天下位于福田区新沙路与新沙街交汇处，旁边有富通九曜公馆、高都高尔夫花园、新光活力小区、嘉洲华苑等小区。

【项目基础信息】

【开发商】君豪实业发展（深圳）有限公司

【物业】深圳市君临天下物业服务有限公司

【占地面积】7379.07㎡

【建筑面积】90098㎡

【在售产品】70年产权住宅、公寓

【主力面积】约36-76㎡住宅、公寓

【交付标准】精装交付

【车位数】345个（其中地下308个，地上37个）

【停车费】250元/月

【管理费】住宅3.9元/㎡/月，公寓4.5元/㎡/月

【燃气费】公寓、住宅都可通燃气，3.5元/立方米

【梯户比】6梯22户

【层高】2.88m

项目是一栋住宅、公寓混合式的高层建筑，分为A座、B座，17楼以上是大户型住宅。

这批要买的房源有住宅和公寓，其中，66套住宅分布在15-17楼，公寓则分布至6-14楼，6梯22户。

目前房源的状态是酒店公寓，要明年到期。等到期后，开发商会把房子回归原样交付。

产品建面约36-76㎡，最大的一个卖点就是使用率高。

据现场销售介绍，基本可做到100%的使用率，胜过了目前市面上的很多新房，目前已经卖了10多套。

如果诚心买，还有折扣优惠。个别使用率很高的户型，已经被客户选走了。

建面42平做到了两房，折后总价4字头起，就可以上车福田。门槛友好，适合在福田工作的人群购买。

高层住宅部分户型，还可以看高尔夫景观。

有一点不足就是，有一个房间是暗房。另外要注意的是，项目的产权已经过了19年。

周边生活配套成熟

旁边是明德实验五洲校区

君临天下的地理位置是很不错的，离福田CBD近。

目前旁边距离最近的地铁是1/3号线的购物公园站，步行需要11-13分钟（数据参考自高德地图）。不想走路的话，出地铁站有接驳的小巴可到达项目。

自驾出行的话比较方便，项目离滨河大道近，由新洲路还可以前往深南大道等城市主干道，不过项目门口的路是一条双向单车道，高峰期很容易堵车。

在商业配套方面，项目楼下就有底商，加上周边都是成熟小区，沿街有商铺、小超市等，能满足日常生活所需。

项目1公里开外，有星河COCO Park、购物公园、京基KK one等商圈，相对来说，娱乐、购物还蛮方便。

君临天下旁边就是明德实验五洲校区，该校正在建设中，预计明年建成招生，预计未来可提供24个班级，1080个小学学位。（具体入学政策以教育局公布为准）

明德实验学校在福田区历年中考成绩里名列前茅，家长都挺关注的。项目不远处还有贝赛思国际学校，教育资源丰富。

项目附近有国都高尔夫花园、新光活力小区、嘉洲华苑等二手房小区。

新房方面，项目旁边就是去年1月份入市的富通九曜公馆，当时备案均价约10.9万/平。

在价格上，君临天下这批新入市的住宅与周边没有倒挂，但胜在产品的使用率高。

总的来说，君临天下的地段是很不错的，所在片区离福田CBD、香蜜湖、车公庙等较近，周边配套成熟。总价400万起买福田中心区两房，门槛还是相对友好的。

据现场销售，每个户型根据实用程度不同，价格也存在差异，公寓单价7-9万/㎡，总价260万起，住宅单价8-10万/㎡。总价300万起，住宅预计毛坯交付，公寓是精装。

他透露，拥有绝佳使用率、建面约42㎡的住宅房源，预计总价要在4字头。几乎都超过100%，其中42㎡的户型更是近130%，以至于不仅做了两房，连次卧都有8个平方。

目前价格表已经出炉可以直接认购，项目开盘有折扣，具体折扣可咨询

据说，项目交易流程，大概率按照二手房走，住宅需交契税，但这部分费用需要买家承担。

再看备案价格，也没有想象中的倒挂惊喜。要知道，目前该小区参考价约8.37万/㎡，9月份成交的65㎡房源单价约8万/㎡；目前，还有业主还挂出了两套复式房源，单价去到6.4-7.5万/㎡！

优势:

1、福田中心区，罕见的小户型住宅，小户型280万可以上车；

2、户型使用率赠送非常多，使用率可达95-140%；

3、周边居住类配套齐全，学校为中上。

4、高楼层可以看高尔夫园林的景观。

劣势：

1、密度偏高，4梯22户梯户比也不是很友好，早晚高峰电梯是个问题。

2、停车位不足，在福田停车是个问题。

3、地铁800多米不远不近吧。

4、楼龄已有9年，土地已过约19年剩余51年

5、新洲这个片区，整体趋于老化阶段，规划发展空间有限