深圳商场主力店换人 科技体验店正抢位

深圳商场主力店换人 科技体验店正抢位

深圳购物中心的空置率还在9.6%，最优层租金环比又降了1.6%。但今年国庆的商场里，最显眼的位置正在换租客——换成了一批卖科技、卖体验的店。主力店这个词的含义，正在变。

一、国庆的商场里，谁在排队

今年国庆，深圳人逛街的动线里多了几站。

荣耀直营零售部部长欧阳煌对媒体表示，国庆期间深圳湾的荣耀阿尔法旗舰店客流环比提升100%，销售额实现翻倍增长，9月底发布的旗舰机 Magic 9 销售额较上代机型增长58%。10月1日，华为 Mate 90 系列发布并同步开售，罗湖益田假日门店柜台前挤满体验新机的消费者。

热的不只是手机店。深圳湾万象城里的拓竹科技，开了全球首家3D打印线下旗舰店，国庆假期客流和销量明显上涨，进店体验的以家庭为主；卓悦中心的启元机器人授权体验店，两款个人机器人现场演示行走、交互、抓取，被市民当成「小型科技展」来逛。

再往西看，宝安的京东 MALL 在10月1日试营业，约3.62万㎡的家电数码体量，是华南旗舰级商业综合体的规格。这些店有个共同点：铺位不小，卖的不只是商品，还有可停留、可上手、可打卡的体验。

图1 国庆假期深圳商圈科技消费样本（来源：深圳特区报、京东MALL公开信息，2026-10-06/10-07）

二、为什么是科技业态在补位

答案在供给数据里。

戴德梁行2026年第三季度深圳零售市场报告显示，截至三季度末，深圳优质购物中心存量维持在793.7万平方米，整体空置率升至9.6%。

供应持续发力的南山、宝安，空置率环比分别上升1.0个和0.4个百分点。

最优层平均租金进一步回落至每月每平方米682.5元，较二季度下降1.6%。

空置率上行，意味着招商端在换打法。同一份报告里，三季度零售业态新入驻购物中心的数量占所有品类的48.6%；餐饮品类占比环比回升至41.5%。戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁提到，数码电子及智能家电领域亮点频出，数码外设品牌 Mchose 迈从分别开出宝安、龙岗首店，Rokid 乐奇、影目 inmo 等多家 AI 智能眼镜店在季内开业。

还有更集中的形态。9月26日，全国首家集「展、销、服」于一体的场景化全品类AI眼镜体验中心——1O1 SmartHub，落地南山深圳湾睿印 RAIL IN 商场，汇聚雷鸟、乐奇、影目、蔡司、科大讯飞等产业链品牌。它跳出了单品售卖逻辑，用多品牌集合破解线下认知壁垒。

当一个品类从单品牌开小店，走到多品牌开大店，它就已经是候补主力店。

图2 深圳优质购物中心三季度核心指标（来源：戴德梁行《2026年第三季度深圳零售市场报告》，2026-09-30）

三、换主力店，载体的账本怎么变

传统主力店的价值，是「带客流」——超市、百货、影院、快时尚，用一个招牌把人拉进商场。

科技体验店的逻辑不太一样。它未必拼坪效，但拼三笔账。

第一笔是客流入口。旗舰店、首店、体验中心自带话题，开业期就是流量峰值。

第二笔是停留时长。3D打印要试、机器人要互动、AI眼镜要验光和试戴，这些动作天然拉长停留。停留久了，同层餐饮、零售才接得住。

第三笔是租金承受力。体验业态往往需要大铺面、低单价的组合，靠内容换客流，而不是靠每平米租金贡献。这意味着招商结构要重排：楼层位置、租期设计、联营分成，都得跟着变。

这也是为什么，标准盒子的对手不只是隔壁商场，还有非标项目。同一份报告提到，深圳零售市场正推进多业态融合，M80、京东天地等或依托策展型体验式业态打破传统商业边界；华润首个公园商业罗山谷也已开业。存量盒子若调改慢了，空铺就不是补不上，而是补进来的都不是想要的客群。

图3 科技/体验型业态的落地形态与载体适配（来源：公开资料整理，2026-10-07）

四、首店逻辑也在换

承接这些新店的，往往是首店政策。

以福田中心商圈为例，近三年累计招引首店、旗舰店、新概念店超过190家。

2026年1—8月，该商圈累计人流量超1亿人次，同比增长5.7%。

同期累计销售额70.2亿元，同比增长2.1%。密集的展览、快闪与主题活动，把「常逛常新」做成了日常。

首店的成色也在变。过去是服装、餐饮品牌首店撑场；现在榜单里越来越多的是AI音频、AI眼镜、3D打印、机器人这类科技体验首店——它们卖的不只是货，而是「先看看未来长什么样」的新鲜感。

连传统超市都在改。福田 KK ONE 的新世代沃尔玛门店定于10月11日开业，约3000平方米、上万种商品，最大卖点是不用会员卡。

山姆则把新店落子光明，看中的是当地人口平均年龄仅33.9岁的青年结构。货架逻辑与体验逻辑，正在同一批商场里并存。

供给端还有变量。戴德梁行预计，深圳年内仍有19.7万平方米优质购物中心有望面市，核心区竞争激烈，部分项目可能延后开业。

图4 主力店更替的判断与风险框架（来源：综合公开数据整理，2026-10-08）

五、三个判断

第一，主力店的定义在变。

过去是「带客流的商品大店」，现在更接近「带停留的内容大店」。判断一个品牌能不能当主力，不只看它的营业额，还要看它能把人留多久。

第二，体验业态不会替代坪效，但会重排它。

科技体验店未必贡献高租金，却可能贡献高停留与高复访。载体要做的是重新分配——把最好的位置给能带来内容的业态，把稳定的租金任务交给餐饮与零售。

第三，存量盒子的胜负在调改速度。

空置率9.6%、租金仍在环比下行，说明买方市场还没结束。谁先把业态结构换到位，谁就更早接到下一轮的客流。

六、三个风险

风险一，体验业态的坪效天花板。大铺面、低单价的结构，一旦客流不及预期，租金缺口会直接显现。

风险二，新增供应的分流。年内19.7万平方米优质供应在路上，成熟商圈竞争更趋白热化，同质化的科技体验业态容易被摊薄。

风险三，科技单品周期短。门店热度常常跟着新品节奏走，爆款迭代、话题冷却之后，能不能把体验型客流沉淀为日常消费，是更长周期的功课。

主力店换人，换的是商场和顾客之间的相处方式。你觉得，深圳的科技体验店是长期主力，还是一阵风？评论区聊聊。

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· 深圳最优层平均租金682.5元

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· 全球首家3D打印旗舰店深圳

· 京东MALL宝安3.62万平方米

数据来源：戴德梁行《2026年第三季度深圳零售市场报告》（2026-09-30）；深圳特区报（2026-10-06）；南方+（2026-10-02）；广州日报（2026-09-28）；公开项目信息。本文为公开信息整理与观察，不构成任何投资建议。