深圳9月新房供应放量 前8个月却是十年低位

9 月的深圳新房市场，半个月里的动作比前八个月都密集。深圳贝壳研究院监测，9 月 1—19 日全市新房住宅新增供应 2033 套，同比增长 103%。但把时间轴拉到今年前 8 个月，累计新增供应只有 1.51 万套，同比下降约 35%，是近十年同期最低。同一条供应线上，一头是长期收缩，一头是短期集中，两件事同时成立。背后是供给节奏与开发企业账期共同作用的结果。

01 累计十年低位，9月集中放量

先看累计。深圳贝壳研究院监测，2026 年 1—8 月深圳新房住宅新增供应 1.51 万套，同比下降约 35%。把时间放长，2017—2022 年深圳 1—8 月的供应基本维持在 2.2 万—2.9 万套区间；2023 年放量到 4.51 万套，随后连续三年回落——2024 年 3.35 万套、2025 年 2.34 万套、2026 年 1.51 万套。另一个口径可以互相参照：截至 8 月 20 日，深圳新房住宅新增供应仅 13337 套，同比下降 43%。

再看 9 月。同样是深圳贝壳研究院监测，8 月全市新入市住宅 2165 套，9 月 1—19 日已经 2033 套，同比增长 103%。机构的推盘计划指向同一方向：普睿数智城市机构调研显示，深圳 9 月预计供应 4455 套，深圳、武汉、西安、郑州四个可比城市合计预计供应较 8 月实际推售增长 129.7%。

供应收缩是趋势，放量是节奏。这两件事同时成立。

02 为什么扎堆在9月

集中推盘，一半因为金九银十，另一半因为账期。8 月 28 日多部门发文后，预售门槛、放款时点、资金监管同步调整：主体结构封顶才能取得预售许可，个人按揭的放款时点后移到现房销售备案或竣工备案之后，购房款进入监管账户、按工程进度受托支付。

这套变化直接落在开发企业的现金流上。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，7—8 月深圳全市累计住宅批准预售仅 2900 套，而这两个月对应的预售备案量超过 3600 套，供给端的收缩已经在成交上留下痕迹。对房企来说，能更早拿证、更早回款的项目，节奏自然往前赶。

还有一个更简单的解释：基数。去年 9 月同期的供应处于低位，今年的同比增幅因此被放大。增长 103% 讲的是变化幅度，不是供应规模回到了从前。

03 价格表：备案价上探，折扣同步收缩

9 月加推的项目里，有一批的备案价往上走了，但走的幅度和方式并不一样。

光明街道一项目今年 4 月入市的批次，备案均价约 4.09 万元/平方米，总价区间约 318 万—501 万元，综合折扣约 9.02 折；9 月 19 日加推的批次，备案均价约 4.7 万元/平方米，较上一批高约 0.61 万元/平方米，总价区间约 599 万—692 万元。

龙华民治一项目今年推了三批：6 月 6 日备案均价 80300 元/平方米、综合 9 折，折后约 72270 元/平方米；6 月 27 日备案 81800 元/平方米、91 折，折后约 74438 元/平方米；9 月 5 日备案 82700 元/平方米、93 折，折后约 76911 元/平方米。备案价累计上调约 3.0%，折扣三次收紧，折后价累计上行约 6.4%。

不过备案价不是成交价。克而瑞口径显示，9 月 1—13 日北上广深商品住宅成交均价较 8 月全月分别下滑 11.5%、8.5%、4.0%、8.3%，深圳下滑 8.3%。58 安居客研究院院长张波的判断是，这一轮并非真正的涨价潮，价格变化带有试探性质，调整集中在财务稳健的央国企，多数民营房企仍以去库存、保现金流为主。

04 付款表：首付高低开始决定价格

更值得看的改动在付款条件上。

光明区一项目 9 月加推的批次，折扣从"统一折扣"改成"开盘折扣＋首付梯队折扣"：首付 25% 以下约 92.16 折，首付 25%—39% 约 87.56 折，首付 40%—59% 约 86.68 折，首付 60% 以上约 85.81 折。此前该项目的综合折扣约 87.3 折、不分首付比例——也就是说，低首付的购房者实际拿到的价格比过去贵了，高首付的购房者比过去更便宜。

付款节点也在挪。该项目 8 月 28 日新政后取证的批次，按"竣工验收备案后放款"执行：项目约定 2028 年 3 月交付，开发商披露的竣备放款时间大约在 2027 年 8 月。龙华上塘一项目同样把"竣工后才月供"写进销售口径，9 月 12 日开盘首推 236 套，备案均价约 6.32 万元/平方米、综合折扣后约 5.65 万元/平方米，开盘去化 8.2 成。

买家对这一点的反应，可以从贷款期限上看到。深圳贝壳研究院监测，9 月上半月深圳二手房按揭购房的置业者中，选择 30 年以上贷款期限的占比 12%，其中选择 40 年的占 8%。按贷款 100 万元计算，40 年期相比 30 年期月供可减少 634 元；按今年 1—8 月深圳二手房套均贷款 265 万元计算，月供可减少约 1681 元。

05 需求端接住了多少

新政后的第一个 22 天，需求端有回应。深圳贝壳研究院监测，8 月 29 日—9 月 19 日，贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前 22 天增长 24%，二手房签约量增长 14%；二手房新增客源量增长 8.1%、带看量增长 19%。

网签层面，截至 9 月 14 日，深圳全市本月商品房累计成交 4625 套，其中住宅 3416 套；新房住宅累计成交 1203 套（含预售 661 套、现售 542 套），二手住宅累计过户 2213 套。

结构上还有一层分化。深圳贝壳研究院监测显示，70 平方米以下小户型的去化周期高达 44 个月，144 平方米以上大户型仅需 7 个月。普睿数智统计的 9 月深圳推盘结构中，刚需产品 3521 套、占 79%，单价集中在 3.5 万—5.5 万元/平方米；高端项目 3 个、220 套，单价 14.5 万—18.5 万元/平方米。供应量回来了，但回来的部分主要落在刚需面积段。

06 三个容易被误读的地方

供应增长 103% 不等于供应恢复。 这个增幅对应的是去年 9 月的低基数，前 8 个月累计仍是近十年同期最低；机构统计深圳三季度计划入市住宅约 6929 套、同比下降约 35%，放量是窗口，不是转折。

备案价上探不等于成交价上行。 9 月 1—13 日深圳商品住宅成交均价环比下滑 8.3%，实际成交仍由总价段结构、折扣力度和板块位置决定。

"竣工后才月供"不等于总成本下降。 月供起算时点后移，改善的是从首付到首次月供之间的现金流；贷款期限拉长会推高总利息，这两笔账要分开算。

07 可以自己跟踪的三个变量

第一，季度计划入市量。深圳按季度公布计划入市规模，它决定未来三个月新房的议价空间——本期约 6929 套、同比下降约 35%，适合逐季对照。

第二，新增供应与成交的比值。放量窗口内，这个比值走高意味着可选房源变多，而开发企业对回款的诉求也在变强。

第三，付款条款。同一板块、价位相近的两个项目，首付比例对应的折扣梯度、月供起算时点可能完全不同，这部分的谈判空间往往大于备案价本身。

写在最后

9 月的深圳新房市场，供应集中释放、备案价试探性上探、付款条件改写三件事叠在一起。看这个市场不妨分开看：累计供应对应趋势，季度计划对应节奏，付款条款对应合同里的实际成本。

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数据来源：深圳贝壳研究院、深圳市住房和建设局、广东省住房政策研究中心、普睿数智、克而瑞、58 安居客研究院、新京报贝壳财经、中国证券报、南方+等公开报道。市场数据以主管部门公示为准，本文不构成投资建议。