半年网签破4.7万套，深圳住宅去化周期降至13个月，市场交投活跃度如何变化？

导语段：上半年深圳住宅网签突破4.7万套，去化周期下探至13个月。在政策优化与供需调整的双重作用下，市场交投活跃度有所变化，价格走势呈现企稳态势。

01 核心数据：半年成交破4.7万套，去化周期下探

2026年上半年，深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%（来源：每日经济新闻）。单看6月，新建商品住宅与二手住宅合计网签8878套，同比增长14.2%（来源：每日经济新闻）。成交量的释放直接带动库存去化，截至2026年6月末，深圳新房住宅预售可售房源22207套，去化周期为13.1个月（来源：每日经济新闻）。这一数据表明，住宅市场的供需关系正在发生边际改善。

02 归因分析：4.29新政释放购买力

市场交投活跃度的变化，与政策端的精准发力密切相关。2026年4月29日，深圳出台新政，允许深户家庭在福田、南山及宝安新安街道增购1套，非深户连续缴社保或个税满1年可买第2套，持居住证非深户可直接买1套（来源：深圳市住房和建设局）。政策落地后的5月，市场反应迅速。当月深圳新建商品住宅网签2819套，均价为60953元/㎡，环比上升3.5%（来源：瑞联平台）。同期，存量住宅均价为50819元/㎡（来源：瑞联平台）。新政有效释放了部分刚性与改善型购买力，为上半年成交量企稳提供了支撑。

03 价格走势：均价环比趋稳，涨跌天数交织

随着成交量企稳，价格端也呈现出相应的调整态势。2026年9月，深圳新房公示均价为55490元/㎡，环比持平，同比上涨1.84%（来源：深圳安居客）。二手房方面，9月挂牌均价为51739元/㎡，环比上涨0.6%，同比上涨5.6%（来源：深圳安居客）。从微观交易频次来看，近3个月深圳二手房均价上涨天数41天，下跌天数44天（来源：深圳安居客）。涨跌天数基本持平，辅以5月与9月的环比数据对比，反映出当前市场价格并非单边波动，而是处于震荡企稳的博弈阶段。

04 库存结构：住宅去化主导，非住宅库存承压

在整体库存结构中，住宅与非住宅的表现呈现分化。截至2026年6月末，深圳新房住宅预售可售房源为22207套，而非住宅预售可售套数为11896套（来源：每日经济新闻）。住宅去化周期降至13.1个月，直观反映了住宅在市场中的去化主导作用。相比之下，非住宅产品的去化逻辑与住宅存在差异，其库存结构的调整仍需观察后续市场的交投活跃度变化。

风险：价格博弈犹存，非住宅去化承压

尽管住宅去化周期有所下探，但近3个月二手房涨跌天数（41涨44跌）表明，买卖双方对价格的预期仍存在博弈，价格走势尚未形成绝对共识。此外，非住宅预售可售11896套的库存体量，意味着非住宅市场的去化压力依然存在，需警惕结构性库存风险。周边配套以实际为准，市场数据以主管部门公示为准。

长期：供需关系修复，回归居住属性

从长期变量来看，4.29新政等方案规划中的政策工具，核心在于优化供需匹配。随着住宅去化周期的缩短，市场正逐步向紧平衡态势过渡。未来，深圳住宅市场的发展将更依赖于人口流入、产业支撑以及居住属性的实质性回归。市场呈现调整态势，长期走势仍需结合宏观经济基本面综合研判。

写在最后

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数据来源：每日经济新闻、深圳市住房和建设局、深圳安居客、瑞联平台。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。