深港楼盘评测 ｜ 深圳篇 · 商务公寓现楼

太子湾鲸域70套卖四年，一半还在手上

2026年11月7日 ｜ 南山蛇口 港湾大道与沁海路交界 ｜ 70 套现楼公寓 · 40 年产权 ｜ 原型 P4 测算型 × C2

一、先把 12 套摊到单套

一口价那批 12 套，公开了 3 套的明细。1-802 是 308.79 平方米，备案 3,239 万元，一口价 1,944 万元，让掉的数是 1,295 万元。

1-1702 同面积，备案 3,720 万元，一口价 2,233 万元，让 1,487 万元。2-1502 是 234 平方米，2,256 万元对 1,326 万元，让 930 万元。三套让出来的钱加起来是 3,712 万元，够在同区再买两套小的。

折成单价看更清楚。三套的备案单价是 104,893、120,470、96,410 元，一口价单价是 62,955、72,315、56,667 元。

折幅分别是 40.0% 到 41.2%，三个数挤在 1.2 个百分点里。这说明它不是一套一套谈出来的，是一张拉齐的折扣表。表格拉齐，买家既没有议价空间，也没有捡漏空间。

二、再摊到单平米，和二手并到一起了

同一个小区，308.79 平方米的二手在挂 2,250 万元，折算 72,865 元/平方米。这个数比 1-1702 的一口价 72,315 元高 0.8%，比 1-802 的 62,955 元高 15.7%。

一手清盘的价，和二手挂牌的价并到了一起。这在现楼项目里很少见：清盘价通常是整个项目最狠的一刀，结果 308 这一档砍下来，只是和业主的挂牌价打平。

更要紧的是这个数背后的时间。二手那套是 2022 年按十一二万元买进来的，持有三年多，挂牌只比现在的一手贵一点点。一手把价打到这个位置，等于把前三年的账面空间抹平了，也让 2022 年那批买家知道，自己手上那套今天挂不到更高，只能跟着一手走。

三、摊到套内，它其实不便宜

使用率 75%。308.79 平方米乘 0.75，套内 231.6 平方米。1,944 万元除 231.6，是 83,941 元/平方米；备案价按套内算是 139,857 元。

这个数放在蛇口什么位置。望海玥家园备案均价 8.1 万元/平方米，按建筑面积算，36 到 60 平方米，总价 232 万到 588 万元。

鲸域的套内单价 8.39 万元，只比它贵 3.6%。可总价是 3.3 倍到 8.4 倍，两个盘在同一个街道，卖的是同一类东西，价差全落在总价这一栏。

所以 40% 折了什么。折的是单价，折完它终于落回同区水平。没折的是总价，1,944 万元依然是 1,944 万元。

四、摊到年份，剩 36 套要走四年八个月

2022 年 6 月 29 日开盘，到 2026 年 5 月卖出 34 套。四年五个月，48.6%，平均一年 7.7 套、一个月 0.64 套。

按这个速度，剩下 36 套还要四年八个月。项目 2026 年 10 月 11 日的推广页写，233 平方米 1,198 万至 2,200 万元，307 平方米 1,943 万至 2,600 万元。

前者折算 5.14 万，后者 6.33 万，一口价那 1,944 万正好落在后者区间的最下沿。卖家显然不打算再等。

旁边两个盘的对照更难看。望海玥家园 389 套，2025 年 5 月 20 日拿证，到 2026 年 11 月只剩 1 套，去化 99.7%。前海妈湾的颐城瑧湾悦 182 套，2026 年 3 月拿证，八个月剩 129 套，去化 29.1%。

三个数摆在一起，账才收得住。总价 232 万至 588 万那批，一年半清空；前海妈湾那批 182 套，八个月走三成；总价 1,600 万元起那批，四年半走一半。总价这一栏，比单价那一栏管用。

五、去太子湾看那两栋楼

港湾大道与沁海路交界，12 号线太子湾站出来 349 米，挂牌页面标的就是这个数。两栋楼立在路的尽头，一栋 25 层，一栋 21 层，底层是毛坯大堂。

周边是蛇口这几年最密的一段。对面是招商的太子湾瑞玺、泓玺、云玺，走几步是 K11 和海上世界，再往前是蛇口邮轮母港。这一段不缺人气，缺的是住宅用地。

楼本身有可取的地方。层高 3.6 米，户内三面阳台，通燃气，127 个车位对 70 户，一比 1.8，容积率 4.52，绿化 22%。这些指标比多数商务公寓体面。

也有绕不过去的。40 年产权，性质是商务公寓，转手按商业口径交税，贷款年限和成数跟住宅不是一套算法。会买它的人，多半已经不需要这几样。

这就是为什么它只能卖给一小撮人。总价 1,198 万元起，把首置、换房、为孩子读书而买这三类需求全部挡在门外，剩下的买家是钱已经在境外或闲置多年、只看景观和现楼的那一群。这个群体在深圳不算大，也不会因为折扣四成就突然变大。

六、算完，剩下两个数

第一个是可被证的判断：到 2027 年 6 月 30 日，剩下这 36 套能走掉 18 套。若走不到 12 套，说明 40 年产权加 1,600 万元起步这条组合，在蛇口已经到头。

第二个是单价底：308 平方米那一档的成交单价，掉不破 6 万元/平方米，留了 4.7% 缓冲。跌破 6 万，说明一线海景和现楼交付，撑不住产权年限短那二十年。

边界三条。12 套一口价只公开了 3 套明细，其余 9 套折幅未公布；34 套已售是我拿剩下的 36 套倒推的，网签备案的准确套数以住建局公示为准；72,865 元是同栋二手挂牌价，不是成交价，真实成交要查不动产登记。

来源：搜狐焦点鲸域项目页（2026-10-11，233㎡ 4+1 房 1,198 万至 2,200 万元、307㎡ 4+1 房 1,943 万至 2,600 万元）、搜狐焦点鲸域户型页（2026-10-18，233㎡ 5.1 万至 6.5 万元/㎡、总价 1,198 万至 2,200 万元）、吉屋深圳鲸域页（2026-11-05，预售证深房许字（2022）南山002号、参考均价 9 万元/㎡、最近开盘 2022-06-29、别名天御公寓）、房天下深圳人气小区榜（2026-11-06，鲸域 308.79㎡ 挂牌 2,250 万元、72,865 元/㎡）、金融界（2026-11-06，70 套 233 至 307 平方米、备案均价约 10.01 万元/㎡、剩余 36 套、12 套一口价单套优惠超千万、折幅近 40%）、深圳住建局预售与在售项目公示（2026-11，望海玥家园 389 套、颐城瑧湾悦 182 套）。

你手上有没有太子湾这一带的成交单？瑞玺、泓玺、云玺、鲸域都算，报面积和成交价，我按套内口径重新折算一次，看单价到底差在哪。