01项目档案｜1996 年竣工的 69 层甲级

项目：罗湖区深南东路 5002 号，位于蔡屋围片区，深南东路与红岭南路交会处一带。开发商为香港建设（控股）有限公司，物业管理为深圳市熊谷物业管理有限公司，物管费 30 元/㎡·月。

体量：地上 69 层，总建筑面积约 13.8 万㎡，标准层面积约 2,167㎡，标准层高 3.3 米，属独幢纯办公物业，不是带商业裙楼的混合体量。

硬件：客梯 15 部、货梯 6 部（日本三菱），停车位为地上 50 个＋地下 900 个，车位租金约 780 元/月。中央空调周一至周五与周六日均按 08:00-20:00 供应。

在售与在租规模：公开挂牌在售单位约 88 套，说明这是一个流通量较大的散售盘——买家可以挑单位，但也意味着同一栋楼内的定价离散度会很高。

图 1｜信兴广场主楼 · 核心参数速览（数据来源：中原地产、58 同城等公开挂牌信息）

02位置与半径｜大剧院站 189 米意味着什么

交通：地铁 1 号线大剧院站约 189 米，与 2 号线同站换乘，往东接国贸、往西连科学馆，两站范围内可覆盖会展中心与福田方向。

路网：深南东路北侧，向东接文锦渡方向，向西连上步、华强北。对以罗湖、福田口岸方向为主要客群的企业，这一段的路网容错度较高。

配套：蔡屋围商圈的成熟商业与商务接待资源步行可达，周边为罗湖金融与办公密集带，午间餐饮、银行网点的密度在罗湖属于第一梯队。

招聘与留人的隐性成本常被低估：地铁口 189 米 的距离，意味着员工通勤对公交接驳的依赖低，在同等租金水平下，这一项对中小企业招人是有利的。

03硬件口径｜67%-75% 的使用率意味着什么

使用率是散售老楼最需要提前算清的一项。本项目挂牌口径显示使用率为 67%-75%：以 140㎡ 建筑面积为例，套内可用约 94-105㎡，差额的那部分要在预算里如实计入。

电梯与空调决定了日常办公体验：15 部客梯对应约 13.8 万㎡ 的体量，属于中位水平，早晚高峰的分流压力存在；中央空调为分时段供应，如需 20:00 后延时使用，要提前向物业书面确认加时供应的时间与计费口径。

这些都是签约前可以用现场实测、物业书面确认核清的项目，比户型图上的数字更重要。散售楼的现实是：同一栋楼里，不同单位的可用性差异很大。

04价格结构｜同一栋楼，1.45 万到 5.5 万元/㎡

把 2026 年 8-9 月的公开挂牌按面积段拆开，同一栋楼的单价跨度接近四倍：

低单价段：619㎡ 低层单位报 1,040 万元、折合 16,800 元/㎡（2026-08-12）；440㎡ 高区单位报 660 万元、折合 15,000 元/㎡；404㎡ 中区单位报 638.32 万元、折合 15,800 元/㎡，使用率标注 67%。

高单价段：140.60㎡ 低层单位报 773 万元、折合 55,000 元/㎡；同面积另一套报 633 万元、折合 45,000 元/㎡；199.09㎡ 低层单位报 790 万元、折合 39,681 元/㎡。

规律是单价与面积段反向：131-142㎡ 小面积段总价门槛低（约 254 万-515 万元），能承接小微企业自用与小面积配置需求，单价被推到 1.8 万-5.5 万元；404-619㎡ 中大面积段总价高、买家池更窄，单价回落到 1.5 万-1.7 万元。挂牌价不是成交价，但这个结构本身说明：这盘的价格取决于你买多大，而不只是买哪栋楼。

图 2｜在售挂牌单价对照（元/㎡，2026 年 8-9 月公开挂牌口径）

05租金与片区水位｜主流 70-120 元/㎡·月

2026 年 7-9 月的在租挂牌样本：198.62㎡ 低层报 1.99 万元/月、折合 100 元/㎡·月；140.19㎡ 中区报 1.08 万元/月、折合约 77 元/㎡·月；263.10㎡ 中层报 2.89 万元/月、折合 110 元/㎡·月；268㎡ 高层报 2.21 万元/月、折合 119 元/㎡·月；131.40㎡ 低层报 1.8 万元/月、折合 137 元/㎡·月。

主流落在 70-120 元/㎡·月，样本极值区间为 65-190 元。对照同区可比的甲级散售老楼：金丰城大厦（深南东路 5015 号，1996 年 11 月竣工、28 层）约 83 元，鸿隆世纪广场约 77-82 元，世界金融中心约 60-88 元，京基100 大厦约 72 元。信兴广场主楼的租金落在罗湖同类老盘区间的中上位置。

需要区分口径的是全市平均：机构统计 2026 年第二季度深圳甲级写字楼平均租金为 144.2 元/㎡·月。该口径覆盖福田、南山的新供应项目，罗湖 1996 年竣工的散售老盘在硬件与业权结构上与之不同，租金落差属于结构性差异，两者不是同一可比组。

图 3｜月租对照（元/㎡·月，公开挂牌与机构统计口径）

06剩余 19 年年期与 29.3% 空置率

土地使用年期是本项目最需要正视的一项：1995-2045 年，按 2026 年计剩余约 19 年。年期偏短会直接影响按揭成数、贷款年限与后续转让的买家池——部分银行对剩余年期不足 20 年的商业物业会下调贷款比例或缩短年限，买家在比价时也会把年期折价计入。

市场层面：2026 年深圳甲级写字楼空置率为 29.3%，近两年首次低于 30%；2025 年深圳甲级写字楼平均租金同比下滑 11.7%。同期上海第二季度空置率 22.5%、平均租金 195.2 元/㎡·月，环比下降 1.9%。一线城市整体仍处在租户市场，议价权在承租方一侧。

用租金对照总价做静态测算时，按 2-3 个月空置、免租期与佣金摊销计提，比按满租计算更接近实际。以 404㎡、单价 1.58 万元/㎡、月租 100 元/㎡ 的口径粗算：总价约 638 万元，满租年租金约 48.5 万元；扣除物业费 30 元/㎡·月（约 14.5 万元/年）后约 34 万元。若再计提 2.5 个月的空置与免租，实际到账年租金约 38.4 万元。税费、翻新与管理成本均未计入。

七维评分给出综合 7.0/10：地段与交通、配套成熟度是加分项，剩余年期、流动性与市场环境是主要扣分项，价格水平与租金水平居中。

图 4｜信兴广场主楼 · 七维评分（七维等权平均 7.0/10）