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牛池湾呎价2.78万 长假一手410伙值不值

2026年10月20日 · 每早6:30更新

今日核心数据速览

一、牛池湾6伙标售9,400万：同一栋楼，呎价差27%

九龙建业旗下牛池湾33清水湾1期，10月17至19日以招标连售 6伙，套现逾 9,400 万元。单位实用面积 543 至 1,039 方呎，成交价 1,185.4万至2,840.4万元，呎价由 21,812 至 27,773 元。

最高成交价是第 2 座 19 楼 A 室，1,039 方呎四房连工作间，2,840.4万元，呎价约 27,338 元；最高呎价是第 2 座 36 楼 F 室，543 方呎两房连工作室，27,773元，是项目开售以来最高的一宗呎价。

把两端并排放：同一栋楼，呎价由 21,812 到 27,773 元，相差约 27%。细单位呎价高、大单位总价高，这是新盘常态；但当整批单位都走招标，买家手上就没有一张价单可以横向比价，只能翻已成交的纪录册，一套一套对。

项目本身的基本面不弱：一期 361 伙，两房 147 伙（492 至 506 方呎）、三房 147 伙、四房 49 伙；基座商场连地库共 7 层、约 65 万方呎，B2 层拟直驳彩虹站；小学属 45 校网；预计关键日期 2027 年 12 月 11 日。三日长假售楼处参观人数逾 2,000 人次，发展商称仍有标书在审。

招标盘真正难的地方，是价格分散：同一个项目，两房与四房的呎价可以差 27%，拿一个最高呎价去推演全盘，一定会算错。要买这类盘，出价之前先要一份同户型近期成交清单，比看平均呎价有用。

焦点 · 牛池湾 33清水湾

二、长假410伙：加推，但不加价

长假三日，主要新盘合计录逾 410 伙成交，两个焦点盘同日开卖，价单单位即日售罄，其余由余货承接。中原陈永杰长假前已预计，10 月一手成交在重阳节后有望突破 1,000 宗。

加推的一方也在动。油塘擎海I 10 月 18 日公布第 4 号价单，涉 132伙，折实 389.01万至778.01万元，实用 278 至 497 方呎，10 月 24 日进行第三轮销售；入场单位为 281 方呎一房，折实呎价 13,844 元。发展商表明是原价加推。

同一项目上一轮 220 伙即日售罄，套现逾 12.7 亿元；开售两周累售 435 伙，套现逾 25.5 亿元。

卖得快，仍然选择原价加推，说明发展商要的是货如轮转。对买家来说，「等下一轮」比「追首轮」更有议价空间；对同区二手业主则是压力——一手不加价，二手更难加。

焦点 · 三日长假的成交

三、拆息2.7078厘，供楼仍付3.25厘

利率这一端出现了一个容易被误读的信号：1 个月港元拆息 10 月 16 日报 2.70780厘，连跌三日，是一个月以来低位；3 个月报 3.28571 厘，6 个月报 3.47446 厘。

但多数供楼的人不会因此少付一分钱。目前主流 H 按是 H+1.3 厘，以 2.7078 厘计，名义利率 4.008厘；而市场封顶息普遍在 3.25厘——汇丰、恒生、中银的 P 计划实际利率都在这个水平，建行亚洲亦标示按揭年息低至 3.25 厘。名义利率高于封顶，实际就按封顶收。

要真正省息，1 个月拆息须跌穿 1.95厘（3.25 减 1.3），比现水平还要再跌约 0.76个百分点。

算一笔：500 万元贷款、30 年，3.25 厘月供约 21,760元；若息口降至 1.95 厘，月供约 18,356 元，每月差 3,404元。

封顶是把双刃剑：拆息升，你被保护；拆息跌，你也享受不到。短期内供款不会因拆息回落而减少，转折点在拆息穿 1.95 厘之后。

供楼成本 · 拆息与封顶

四、同一个周末：中原9宗、美联7宗、港置4宗

长假期间的二手，三家代理给出三个数：中原十大屋苑本周末 9宗，较上周末 6 宗升 50%，连同补假三日共 11宗，成交集中在 5 个屋苑。

美联报 7 宗，按周升 40%；香港置业报 4 宗，按周倍增。三家都说是回升，绝对值却差一倍多。

原因不神秘：样本屋苑数目不同（10 个与 15 个）、计算日期不同（两日或三日）、成交以临时合约计，个别屋苑单日可能零成交。

11 宗摊到三日，每日不到 4 宗。中原陈永杰的说法是一手热销产生协同效应，带旺二手；从数字看，方向对，力度仍轻——一手三日 410 伙，二手三日 11 宗，两者不在同一个量级。

这类周末数字，只看方向，不看绝对值；要判断自己那个屋苑，直接看同座同户型的近 30 日成交。

一句话记住今天

今天的问题留给你

如果你现在拿着 500 万预算：一边是新界与九龙的新盘、折实价与高成数按揭；另一边是同区二手，可以砍价但要自己找盘、自己验楼。你会选哪一边？评论区说你站哪一边。

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数据来源：星岛头条、中原地产、美联物业、香港置业、东亚银行、建行亚洲、28Hse（2026-10-16 至 2026-10-20）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与销情受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。