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香港房产快讯｜一手吸金1915亿 货尾盘占近六成 港岛楼价独跌

2026年10月14日 星期三 ｜ 要点：一手成交金额 · 货尾盘 · 楼价指数 · 货尾地区榜 · 香港仔黄竹坑

香港置业资料研究部综合《一手住宅物业销售信息网》及市场消息，首9个月一手成交金额录约1,915.6亿元，按年大增约30.6%，是2013年4月《一手住宅物业销售条例》生效以来同期金额最多的一年；其中货尾盘占约1,142.1亿元、占比59.6%——一手吸金的主力，不是今年新推的盘。同一时间全港楼价指数继续横盘，港岛是三大分区中唯一按周回落的一区。

图：今日核心数据速览 · 一手成交金额／货尾盘结构／楼价指数

数据来源：香港置业资料研究部、香港置业房价指数（2026-10-12 至 10-13）

一、首9个月一手吸金1,915.6亿 货尾盘占近六成

香港置业研究部董事王品弟表示，今年首9个月一手成交金额录约1,915.6亿元，较去年同期的约1,467.3亿元大增约30.6%，是2013年4月《一手住宅物业销售条例》生效以来，同期金额最多的一年。

把钱拆开看，今年首9个月推售的全新盘涉及约773.4亿元、占约40.4%；2025年或以前推出的货尾盘则录约1,142.1亿元、占约59.6%。一手市场的吸金动力，更倾向于货尾盘，而不是今年新推的盘。

判读：货尾盘占近六成，说明今年一手的成交，更多是在消化前几年积压的存货，而不是靠今年新推的盘撑起来。对买家来说，货尾盘议价空间通常较大、部分可以即买即住；可挑的货源相对零散，看楼时要更仔细。

来源：香港置业资料研究部、《一手住宅物业销售信息网》（2026-10-13）

二、价格分层：千万以上靠货尾 千万以下靠全新盘

再把金额按价格区间拆开：首9个月一手成交金额1,915.6亿元当中，以逾1,000万元为主，录约1,214.8亿元；当中货尾盘占约883.6亿元，相当于该类别约72.7%。

1,000万元或以下的成交，则反过来由全新盘带动。逾600万至1,000万元录约520.1亿元，其中全新盘占约320.7亿元、相当于该类别约61.7%；600万元或以下录约180.6亿元，当中全新盘占约121.5亿元、占约67.3%。

判读：两条线各走一边——全新盘的成交主要落在1,000万元以下的中细价物业，货尾盘则集中在1,000万元以上的中高价市场。两类货不在同一个价格区间里竞争：新盘抢的是上车与中价客，货尾盘卖给的是换楼与大银码客。

来源：香港置业资料研究部（2026-10-13）

三、货尾盘地区榜：启德280.3亿居首 西半山第二

若按地区划分首9个月的货尾盘成交金额，启德录约280.3亿元排第一，明显抛离排第二的西半山约109亿元。

其余依次为：何文田约87.4亿元、沙田约83.4亿元，香港仔及鸭脷洲（包括黄竹坑）约81.3亿元排第五。前五位当中，三个属九龙或港岛的传统豪宅区。

判读：启德一区的货尾吸金是排名第二的西半山的2.6倍，说明这一区前几年的供应量有多大。货尾越集中，同区的议价空间与租务竞争也同时被放大——买货尾盘，除了看价钱，还要看同区还有多少同类单位等着放。

来源：香港置业资料研究部（2026-10-13）

四、楼价指数横盘 港岛是唯一按周回落的分区

香港置业房价指数（10月12日更新）显示，全港报148.9点、按周升0.1%、按月跌0.1%，全港呎价约15,209元。

分区看，九龙报156.6点、按周升0.3%；新界报134.4点、按周升0.3%；港岛报157.6点、按周跌0.6%、按月跌1.5%，是三大分区中唯一按周回落的一区。

另一口径亦接近——美联楼价指数报148.94点、按周升0.14%，已连续15周在148至150点之间窄幅上落，本年迄今累升10.56%；美联信心指数报69.8点、按周持平。

判读：指数横盘、港岛独跌，说明这段行情里核心区反而更早松动，九龙与新界靠稳。土地注册处数据显示，截至10月12日，本月整体注册1,872宗、按月减20.4%，二手住宅1,201宗、减22.4%，一手私人住宅338宗、减8.9%——成交量比价钱更早给出方向。

来源：香港置业房价指数、美联物业、香港土地注册处（2026-10-12）

五、片区问答 · 香港仔·黄竹坑：钱为什么能排到第五？

问：这一带的一手货尾贡献了多少？事实：香港置业数据显示，首9个月货尾盘成交金额中，香港仔及鸭脷洲（包括黄竹坑）录约81.3亿元，排全港第五，紧随沙田之后。

问：这一带的供应为什么多？事实：片区主体港岛南岸由港铁黄竹坑站上盖多个期数组成，合计10期、27座、约4,842伙（中原地产口径）；黄竹坑站随南港岛线于2016年底通车，区内并有大型商场THE SOUTHSIDE；校网为小学18校网、南区中学校网。

问：这里的价钱是什么水位？事实：近30日，港岛南岸实用呎价约26,627元（按月跌2.0%、8宗），同区老牌屋苑香港仔中心约11,172元（按月升2.8%、6宗）——同一个片区，新旧价差逾一倍（香港置业口径）。

判读：一手货尾在这一带吸金，同区价钱却在三大分区里唯一按周回落。想进这一区，先分清买的是新期数的一手价、还是老牌屋苑的二手价——两个价差着不止一倍，持有成本与日后转手的流动性也不一样。

图：今日片区问答 · 香港仔·黄竹坑 货尾吸金81.3亿 · 港岛南岸与香港仔中心价差逾一倍

来源：香港置业资料研究部、中原地产（2026-10-05 至 10-13）

六、新盘速递 · 元朗锦田「万芊」327伙 497呎起做洋房业主

长江实业发展的元朗锦泰路18号项目，10月13日正式命名为万芊（Montage），提供327伙，包括242个分层单位及85幢花园洋房。分层单位全属一房或两房设计；花园洋房涵盖两房至四房，最细洋房实用面积497方呎起。

项目6月已获批售楼纸，楼书及示范单位准备工作已进入尾声，最快下周上载楼书、月内开放示范单位，预计关键日期为2027年12月30日。位置在锦田，属北部都会区范围内的新供应。

判读：锦田一带近年的供应以分层屋苑为主，这次把洋房面积压到500方呎以下，等于用接近分层价的门槛卖「洋房」标签。对想住低密度、但预算有限的买家是新选择；不过这一带的对外交通现时主要靠青山公路及港铁锦上路站，入手前先把每日通勤时间算清楚。

图：今日新盘速递 · 元朗锦田「万芊」327伙 · 242分层＋85洋房 · 最细洋房497方呎起

来源：长江实业、中原地产、星岛头条、观点网（2026-10-13）

一句话记住今天：一手吸金1,915.6亿元里，近六成来自货尾盘；而全港楼价横盘时，港岛是唯一按周回落的分区——钱在往一手走，价在往二手让。

同样的预算，你会选一手货尾的新期数，还是同区老牌屋苑的二手？评论区说说你会怎么选。

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数据来源：香港置业资料研究部、香港置业房价指数、美联物业、香港土地注册处、中原地产、《一手住宅物业销售信息网》（2026-10-12 至 10-13）

本文内容根据公开资料整理，只作资讯分享，不构成任何投资或置业建议；一手项目资料以发展商及一手住宅物业销售监管局最新公布为准，数据或有滞后，请以官方公布为准。