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何文田佛光街地43亿 一手金额增三成 豪宅还能追吗

2026年10月11日 星期日 ｜ 要点：何文田卖地 · 一手成交 · 豪宅大手客 · 二手睇楼

一块何文田地皮，成交43.08亿元，比市场估值上限高出约38%；而同区天铸二手成交呎价约2.4万至3万元，瑞银测算这块地的新楼要卖到呎价近3.9万元才够本。另一边，今年首9个月一手成交金额按年增约30.6%，成交宗数却反而少了1.8%，钱到底在往哪里走？

图：今日核心数据速览 · 何文田卖地／一手金额／豪宅大手客／二手睇楼

数据来源：香港地政总署、香港置业研究部、中原地产（2026-10-06 至 10-09）

一、何文田佛光街地43.08亿成交 每呎楼面地价20,738元

先回答一个近期被反复问到的本地问题：何文田卖地卖了43亿，是不是意味着何文田楼价要跟着涨？先把事实摆清楚——10月6日地政总署公布，本财年卖地表内九龙区唯一一幅住宅地、位于佛光街的九龙内地段第11301号，由嘉里建设旗下公司以约43.08亿元投得，批租期50年。

该地10月2日截标、接获10份标书，长实、新地、恒地系、会德丰、华懋、嘉华、中海外等都有入标。地盘占地约5.56万平方呎，最高可建楼面约20.77万平方呎，每呎楼面地价约20,738元，为近5年九龙区卖地表楼面呎价最高；预计可提供约250伙。

判读：中标价较市场估值上限（约28.05亿元）高出约38%。瑞银测算，连同建筑成本，项目每呎开发总成本约33,155元，日后要卖到实用呎价约3.9万元才收支平衡；莱坊亦认为实用呎价要4万元以上才有合理利润。而同区天铸近期二手成交呎价约24,200至30,000元——「面粉」已经贵过同区「面包」。

所以，卖地高价不等于同区二手马上跟涨。短期看，发展商是在用溢价锁定未来两三年的新供应定价权；对何文田二手业主，美联指当区个别业主已表明「零议价」、甚至计划加价至少一成——这才是这条消息对普通买家最直接的影响。

图：今日焦点 · 何文田佛光街地 43.08亿 · 20,738元/呎 · 同区天铸二手2.42万–3万元

来源：香港地政总署、嘉里建设、瑞银、莱坊、美联物业（2026-10-06 至 10-08）

二、首9个月一手金额1,915.9亿 按年增30.6%

香港置业研究部指出，今年首9个月一手住宅录得14,876宗成交，按年微跌约1.8%，仍属近7年次高；但成交金额约1,915.9亿元，按年大增约30.6%，为2013年《一手住宅物业销售条例》生效后同期最多。

金额由中高价单位撑起：逾600万至1,000万元一手成交6,736宗，按年升约58.6%；逾1,000万元一手4,613宗，升约43.3%。

判读：宗数微跌、金额大增，说明这不是「钱变多」，而是「单笔变大」——一手成交均价被中高价单位整体拉高。对准备入市的用家，这意味同一笔预算能买到的面积或地段，比一年前更紧；越早锁定户型，越不容易被后续加价推走。

来源：香港置业研究部（2026-10-08）

三、逾5,000万一手成交416宗 超去年全年

同一份研究显示，首9个月录得416宗逾5,000万元的一手成交，已超过去年全年的386宗约7.8%，为2013年条例生效以来同期最多。

按项目划分，西半山天御以41宗居首，启德天玺·海30宗排第二，九龙塘滶蕴26宗第三。

判读：超豪宅客群才是这一轮金额的主力。首9个月一手整体宗数微跌，但逾5,000万大额成交反超去年全年，说明真正拉开差距的是头部成交。这类买家看的是地段稀缺性与供应节奏，对短期利率变化的敏感度，明显低于按揭上车的用家。

来源：香港置业研究部、中原地产（2026-10-08）

四、十大屋苑周末预约睇楼399组 按周仅升1%

香港置业统计，本周末（10月10日至11日）十大指标屋苑录得约399组预约睇楼，较上周末395组微升约1%；分区看，港岛约29组升7.4%，九龙约203组升5.2%，新界约167组跌4.6%。

中原的十大屋苑周末睇楼量口径为361组；中原CSI（住宅售价）最新报56.98点，连跌4周、创近一年新低，仍守在55点之上。

判读：一边是新盘列队登场、一手金额走高，一边是二手睇楼量只微升1%、代理情绪指数连跌——二手客源被一手摊薄，业主的议价空间暂未见扩大。对等二手的买家，与其跟着追价，不如盯住「一手向隅客回流」这个信号：当新盘首轮过后、向隅客转投二手，才是二手成交回暖的先行迹象。

来源：香港置业、中原地产（2026-10-07 至 10-09）

今日新盘速递：愉景湾「满．意」现楼320伙 招标成交1,088.8万

由香港兴业国际与中信泰富合作发展的愉景湾「满．意」（One Toscana），位于意涛径1号，2025年9月落成、已届现楼；项目设4座、共提供320伙，实用面积425至1,683方呎，涵盖1房至4房，物业属小学校网99、离岛中学校区。

项目日前经招标售出第6座一个高层园景两房户，实用597方呎、成交价1,088.8万元，呎价约18,238元。

代理行同期推出置业优惠：由即日起至10月31日，经中原地产购入首两名一手三房单位的买家，可获赠愉景湾Lantau Yacht Club游艇派对礼券，每名名额价值约42,800元。

判读：愉景湾是大屿山的大型低密度社区，以面积大、呎价相对市区低见称；项目已是现楼，买家不必等楼花期，对追求面积、又不急着靠铁路通勤的换楼客，是另一种选择。中原研究部指今年首8个月离岛区千万以上二手成交逾120宗，说明这区的大额承接一直在，客源以本地用家与在港工作的专业人士为主。

图：今日新盘速递 · 愉景湾「满．意」 现楼320伙 · 招标成交1,088.8万

来源：星岛头条、中原地产、美联物业（2026-09-28 至 10-06）

一句话记住今天：地价（面粉）先热、二手（面包）还没跟上——这一轮的钱，集中在一手和豪宅，二手在等业主松口。

同样预算，你会去追何文田、启德那批刚在成交的一手豪宅，还是等二手业主松口再入市？评论区说说你的选择。

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数据来源：香港地政总署、嘉里建设、香港置业研究部、中原地产、美联物业、瑞银、莱坊（2026-10-06 至 10-09）

本文内容根据公开资料整理，只作资讯分享，不构成任何投资或置业建议；卖地及一手项目资料以政府及发展商最新公布为准，数据或有滞后，请以官方公布为准。