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何文田佛光街官地10月2日截标 映居余货转现楼
2026年10月1日 ｜ 今日要点：官地截标 · 一手余货 · 二手获利比率 · 银主盘拍卖
国庆假期首日，香港楼市的节奏没有停下来。何文田佛光街住宅官地明日（10月2日）截标，市场估值24.5亿至26亿元；旺角映居更新价单，余货转现楼；8月二手转手获利比率跌至69.4%，连续两个月回落；而在拍卖场上，折让价推出的银主盘仍然有人接手。
今日核心数据速览
一、何文田佛光街住宅地明日截标 估值最高26亿元
何文田佛光街住宅官地（九龙内地段第11301号）将于10月2日截标。这幅地皮面积约5,170平方米，最高可建住宅楼面面积20.77万平方呎，可提供约250个单位，是政府2026/27财年第二季唯一推出的住宅官地。
华坊咨询评估资深董事梁沛泓预计，中标价介乎24.5亿至26亿元，折合每平方呎楼面地价约11,800至12,500元；美联测量师行董事林子彬则以每呎约1.15万元估算，地价约23.9亿元。
作对照，今年1月截标的佐敦谷住宅地，市场估值每呎3,000至5,000元；5月截标的东涌106A区住宅地，估值每呎1,500至3,800元。这幅地由「政府、机构或社区」用地改划而来，毗邻天铸、何文田公园及配水库，中标发展商需兴建长者邻舍中心分处及精神健康综合社区中心分处，并无偿移交政府。
来源：地政总署、观点网、华坊咨询、美联测量师行（2026-09-30）
二、旺角映居更新价单 余货转以现楼形式推售
旺角埃华街3号映居（建灏地产与市区重建局合作发展）于9月30日更新价单，价单2B号及1B号同日生效。项目设1座、共122伙，实用面积301至347方呎，以1房为主。
现行最高折扣为12%，由建筑期付款2%加上「大西九南金融生活圈」「两站三线」「一站高铁站」及限时折扣合共10%组成，价单1A号单位最高折实价约579万元至717万元，价单2A号约643万元至889万元。
项目已于2026年4月落成，余下单位转为现楼发售，买家可即时收楼。市场统计显示，项目累售约108伙、套现约7.46亿元。
来源：香港置业、美联物业、建灏地产价单资料（2026-09-30）
三、启德海湾假期前单日3宗成交 涉资约3,500万元
启德海湾于国庆假期前录得单日3宗成交，合共涉资约3,500万元。项目累售约1,304伙、套现逾109亿元。
代理指出，高铁恢复往来带动下，内地客来港看楼比例上升，启德一带因靠近港铁站与体育园配套，成为内地客集中看的片区之一。买家取向以两房及三房户为主。
来源：星岛头条、中原地产启德成交纪录（2026-09-30）
四、8月二手转手获利比率跌至69.4% 连跌两个月
利嘉阁地产研究部数据显示，2026年8月全港1,916宗已知上手购入价的二手私宅登记中，账面获利1,329宗，占比69.4%，按月跌0.2个百分点，连续两个月回落，仍是过去31个月以来的第三高。
同期平均赚幅25.4%，按月跌1.7个百分点，为年内第四高；账面获利一倍以上个案占25.7%（493宗）；账面亏损570宗，占29.7%，为31个月次低。分区方面，九龙获利比率71.5%，按月升2.6个百分点；港岛71.8%、新界67.0%，分别按月跌1.6及1.3个百分点。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，9月获利比率料在69.2%至69.6%横行，平均赚幅或轻微回软至约25%。
来源：利嘉阁地产研究部、金融界、证券之星（2026-09-29）
五、忠诚拍卖行单日沽6伙及1车位 折让价银主盘有人接
忠诚拍卖行于9月30日拍卖会共售出6个住宅单位及1个车位。其中旺角蔚晴轩一个实用383方呎两房银主盘，以700万元成交，成交价高于开价。
同场另有单位分别以530万元及460万元成交，以及一个车位以63万元成交。拍卖行同时预告后续开拍单位，两个住宅单位分别以280万元及198万元开拍，分别低于银行估价约24%及约18%。
代理分析，银主盘多由银行委托，以低于市价的开价吸引竞投，最终成交价往往高于开价，但低于同区估价。
来源：忠诚拍卖行、星岛头条、新浪财经（2026-09-30）
今日新盘速递：愉景湾「满．意」ONE TOSCANA
香港兴业国际与中信泰富合作发展的愉景湾现楼新盘「满．意」（ONE TOSCANA），位于意涛径1号，属愉景湾第19期1，4座共320伙，实用面积425至1,683方呎，间隔1房至4房，2025年9月落成。
项目1期于9月21日起以招标方式发售首批15伙，包括5伙两房（597至599方呎）及10伙三房一套（954至1,061方呎）。9月29日，一个597方呎高层园景两房户以1,088.8万元招标成交，呎价约18,238元，买家为区内年轻专业人士。
项目同时推出国庆置业优惠：即日起至10月31日，经指定代理购入「满．意」首两名一手三房买家，可获赠愉景湾 Lantau Yacht Club 豪华游艇派对礼券，每个名额约42,800元、总值约85,600元。付款安排上，项目设360天现金付款计划，提前付清楼价可获最高3%现金回赠；三房一套单位买家可申请最高九成第一按揭；现有愉景湾住户及亲友另享1%现金回赠。中原地产资料显示，2026年首8个月离岛区1,000万元以上二手成交逾120宗。
来源：香港兴业国际、中信泰富、中原地产、香港置业（2026-09-17至09-30）
一句话记住今天：市区官地明日见真章，一手余货转现楼，二手转手赚幅收窄，但折让价推出的单位，仍然有买家愿意接。
如果你正在看这个片区：你更在意「入场价便宜」，还是「将来转手容易」？欢迎在留言区说说你现在看的是哪一类单位。
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数据来源：地政总署、观点网、华坊咨询、美联测量师行、利嘉阁地产研究部、忠诚拍卖行、星岛头条、中原地产、香港置业（2026-09-17至10-01）
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