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香港二手获利比率跌至69.4% 银主盘为何仍有人抢

2026年10月1日 星期四 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

8月，全港1,916宗已知上手购入价的二手私宅登记里，1,329宗是赚钱离场的，占69.4%——这个比例已经连续两个月回落。同一段时间，拍卖行里的折让盘却在被一口一口叫上去。赚幅在收窄，折让价却有人接——二手市场的两端，方向并不一致。

本期三个关键数字：
· 全港二手转手获利比率 69.4%（按月跌0.2个百分点，连跌两个月）
· 平均赚幅 25.4%（按月跌1.7个百分点，年内第四高）
· 账面亏损 570宗，占29.7%（31个月次低）

一、1,916宗登记里，1,329宗是收钱离场的

利嘉阁地产研究部综合土地注册处资料，2026年8月全港录得1,916宗已知上手购入价的二手私宅登记，当中账面获利1,329宗，占比69.4%，按月下跌0.2个百分点，是连续第二个月回落，但仍处于过去31个月以来的第三高水平。

每10宗能追查到上一手买入价的二手成交里，大约有7宗是赚钱的。跌的两个月，跌幅其实很浅：0.2个百分点，换算成宗数大约是4宗左右的差别，谈不上趋势性转向。只看一个月，很容易得出相反结论。

来源：利嘉阁地产研究部（2026-09-29）

图：2026年8月二手转手获利·核心参数

二、九龙逆势向上 港岛跌得最多

把全港拆成三区，走势并不一致。九龙的获利比率是71.5%，按月升2.6个百分点，是三区里唯一向上的；港岛虽然仍是三区最高，报71.8%，但按月跌1.6个百分点；新界报67.0%，按月跌1.3个百分点，依然是三区最低。

港岛与新界的同步回落，与7、8月多个新盘以贴近二手市价推售有关。当一手开价与二手叫价差距收窄，二手业主若不调整叫价，成交就很难推进；愿意让价的业主，账面赚幅自然被压缩。九龙的情况相反，市区细价盘与旧楼重建片区的承接力相对集中，能赚钱的个案占比反而上升。

来源：利嘉阁地产研究部（2026-09-29）

图：2026年8月二手获利比率·分区与价格段

三、赚幅25.4% 太古城一宗平均赚超过一倍

平均赚幅方面，8月录得25.4%，按月跌1.7个百分点，仍然是今年内的第四高。账面获利一倍以上的个案占25.7%，有493宗，按月升1.8个百分点——每4宗赚钱的个案里，就有1宗是翻倍离场。

按月宗数计，十大获利屋苑由太古城带头（11宗），其后是天晋（10宗）、海逸豪园（9宗）与都会駅（9宗）；这四个屋苑的获利个案占比都是100%。汇玺与黄埔花园分别有85%和83%。

差额主要体现在每宗赚幅上：太古城每宗平均赚105.3%，海逸豪园101.1%，都会駅61.1%。这些数字与持货年期直接相关——长线持有、经历过一轮完整升浪的单位，即使今天按市价卖，账面仍然大幅获利。

来源：利嘉阁地产研究部（2026-09-29）

四、价格段越高，越容易赚钱

按银码拆分，获利比率最高的是801万至1,000万元的组别，报78.2%，按月升3.1个百分点，涉176宗；1,001万至1,200万元组别报76.7%，按月升4.8个百分点，升幅是各价格段之中最大。

两个高价组别的获利比例，都比全港平均高出7至9个百分点。这两个银码段的对口客群以换楼客和用家为主，成交价相对贴近估值；细价段则相反，个别急需套现的业主愿意以低于购入价成交，把整体比例拉低。

另一端是亏损个案：8月有570宗账面亏损，占29.7%，为31个月以来的次低；平手个案17宗，占0.9%。亏损比例处于低位，说明目前市场上愿意「蚀住卖」的业主仍然不多。

来源：利嘉阁地产研究部（2026-09-29）

五、另一端的拍卖场：成交价高于开价，但仍低于估价

同一段时间，拍卖场是另一个画面。忠诚拍卖行9月30日的拍卖会共售出6个住宅单位及1个车位，其中旺角蔚晴轩一个实用383方呎两房银主盘，以700万元成交，成交价高于开价。同场另有单位分别以530万元及460万元成交，以及一个车位以63万元成交。

拍卖行同时预告了后续开拍单位，两个住宅单位分别以280万元及198万元开拍，分别低于银行估价约24%及约18%。这种「低开价」是银主盘的常态——开价压低，吸引多口叫价，最终成交价往往高于开价，但依然低于同区一般二手叫价。

所以两件事并不矛盾：赚钱离场的业主，是在用过去的买入价做比较；买折让盘的人，是在用今天的市价做比较。参照系不同，结论自然不同。

来源：忠诚拍卖行、星岛头条、新浪财经（2026-09-30）

六、为什么两个方向会同时出现

第一层是时间差。获利比率的分子分母，都来自「已知上手购入价」的登记，上手价可能是5年前、10年前，甚至更早。只要期间经历过一轮升浪，今天即使按市价甚至略低于市价成交，账面仍然会显示获利。这类成交撑住了69.4%这个数字。

第二层是定价权。7、8月多个新盘贴近二手市价推售，二手业主的叫价空间被压缩；愿意让价的单位较快成交，不愿意让价的则挂在那里。结果就是：能成交的个案，赚幅收窄；而银主盘与拍卖盘因为定价权在银行与拍卖行手里，开价一开始就留了折让，反而显得有水位。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮预计，9月获利比率会在69.2%至69.6%之间横行，平均赚幅可能轻微回软至约25%水平。短期内，两种力量仍会并存。

来源：利嘉阁地产研究部、忠诚拍卖行（2026-09-29至09-30）

七、看二手盘时，可以留意的三件事

一、分辨成交价的参照系。看到「业主赚几成」这类说法，先问一句：上手买入价是哪一年？如果上手价在2018年前，赚幅数字的代表性有限；参考意义更大的，是同一屋苑最近3至6个月的成交呎价。

二、留意开价与估价的差距。折让盘的吸引力来自开价与银行估价的差额。如果差额在15%至25%之间，通常意味着有叫价空间，也意味着后续按揭估价可能偏保守，需要预留现金。

三、算清持货成本再决定。赚幅25.4%是账面数字，扣掉印花税、代理佣金、按揭利息与装修支出之后，实际落袋会明显减少；反过来，买折让盘也要把装修、杂费与较长成交期算进预算。

来源：综合公开资料整理

一句话记住它：69.4%说的是过去买入价，折让价说的是今天市价——两个数字都不假，只是参照系不同。看二手盘，先确认自己用的是哪一个参照系。

你最近看的二手盘，业主是2018年前入货还是近年入货？如果方便，说说屋苑和大概呎价，我可以帮你对照一下同区近期的成交区间。

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搜一搜：香港二手获利比率、二手转手赚幅、银主盘开价与估价差距

数据来源：利嘉阁地产研究部、忠诚拍卖行、星岛头条、新浪财经、香港兴业国际、中信泰富、中原地产（2026-09-17至10-01）

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