香港楼市中等风险 瑞银与高盛口径怎么读

一周之内，两家国际机构对香港楼市给出了方向相反的措辞。瑞银把香港的风险评级上调一级，高盛则维持全年楼价升 15% 的预测。把两份报告的核心数字并列，画面反而更清楚：成交在退，价格还在；风险在升，升的是相对水平，不是绝对价格。

一、先把两组数字摆在一起

瑞银在 9 月 23 日公布《全球房地产泡沫指数2026》。这份指数以全球 23 个主要城市的住宅价格为分析对象，本年度泡沫风险最高的是苏黎世与东京；香港排第 16 位、评分 0.61，属「中等风险」级别，较 2025 年度评估的 0.44「低风险」上升一级。

高盛在同一周发表香港楼市研报，给出的是另一组数字：住宅成交量由上半年同比升 42%，扭转为 7 月至 8 月同比跌 26%，并企稳在较低水平；但楼价年初至今累计升幅约 12.5%，该行维持今年楼价升 15% 的预测。

一组是评级，一组是预测；一个是「风险升了一级」，一个是「价格还有 15% 空间」。同一座城市、同一周、几乎同一批数据，读出来的结论并不一样。

二、瑞银的 0.61：升的是风险，不是价格

要理解「升一级」，得先看清楚这个评分在量什么。瑞银的泡沫指数衡量的是住宅价格相对收入与租金的偏离程度——价格涨得比收入快、比租金快，评分就会往上走。所以 0.61 说的是「价格与基本面的距离」，而不是「价格本身的高低」。

报告列出了国际对照：迈阿密由前两届的最高风险位置降级，与杜拜、首尔、日内瓦、里斯本同列「高风险」；巴黎与伦敦属低风险；洛杉矶、悉尼、多伦多、温哥华、香港与新加坡同处「中等风险」区间。报告并指出，里斯本与首尔的泡沫风险升幅最大，米兰、香港、马德里与杜拜的失衡情况亦变得更明显。

支撑香港这个评分的，是两组方向相反的数字：2018 至 2025 年，经通胀调整后的实质楼价下跌超过 30%；但自 2025 年中以来，实质楼价回升约 8.7%，升幅仅次于首尔、里斯本及马德里，且复苏属全面性，当中细价楼升幅领涨。

还有一组数字要放在一起看：即使经历了去年的下跌，香港仍然是全球住宅负担能力最差的城市——需要工作约 15 年、不吃不喝才能买入一个 60 平方米单位。报告作者、瑞银全球财富管理首席投资办公室经济学家 Matthias Holzhey 指出，在多数城市，购买一个 60 平方米单位所涉及的年度成本（包括按揭利息与维修费）已超过高技能工作者总收入的 40%；持有物业的成本明显高于租用，慕尼黑、香港与悉尼尤其明显。

瑞银《全球房地产泡沫指数2026》· 香港 核心参数速览（数据整理：2026-09-24）

来源：瑞银、格隆汇、观点网、Il Sole 24 ORE（2026-09-23）

三、高盛的算式：成交退了，价格靠什么撑

高盛的逻辑起点是成交量。该行指出，香港住宅成交近两至三个月持续回软，上半年同比升 42% 之后，7 至 8 月转为同比跌 26%。但同一份研报中，楼价表现相反：年初至今累计升约 12.5%。

高盛给出的解释是流动性。该行指香港市场流动性仍然充裕，银行存款结余同比稳定增长约 10%，资金仍在场内寻找出口；因此预期全年楼价升势会放缓，但仍维持今年楼价升 15% 的预测。

商办与零售的数据补上了另一半画面：写字楼市场的复苏已开始扩展至非核心区，包括金钟及港岛东；零售租金自 6 月起回稳，但年初至今仍跌 1.5%，落后于该行全年预测升 3%。也就是说，商业线在回暖，但节奏慢于住宅。

高盛香港楼市研报 · 核心参数速览（数据整理：2026-09-24）

来源：高盛研报、AASTOCKS、新浪财经、证券之星、同花顺（2026-09-23）

四、两套口径为什么不冲突

把两份报告放回各自的坐标系，就不冲突了。

风险评级是「水平」指标：它问的是「现在的价格，相对于收入和租金，站在什么位置」。价格持续上升，即使收入没变，评分也会往上走。所以瑞银把香港由 0.44 调到 0.61，本身就在说明「这一年的价格涨得比基本面快」——这与「价格还会不会涨」是两个问题。

价格预测是「变化」指标：它问的是「未来一段时间，价格会往哪个方向、走多远」。这个问题取决于流动性、按揭定价、供应节奏与需求端的边际变化。高盛维持 15%，看的是银行存款结余同比增约 10% 这类资金面的支撑。

还要看清一点：瑞银自己的价格预测其实比高盛保守。8 月 13 日，瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，预计 2026 年下半年至 2027 年香港楼价大致持平，较市场一致预期（2027 年升 5% 至 6%）更为保守。9 月 14 日，该行维持 2026 年香港楼价升 5% 至 10% 的预测。换句话说，本次瑞银调整的是风险评级，并没有同步上调价格预测。

五、对不同人意味着什么

评级升一级，落到具体决策上，答案因身份而异。

自住买家：这个信号不构成「必须离场」。需要核对的是三件事——自住需求是否真实（未来三、五年内会不会转手）、供款占家庭收入的比例（按息环境尚未真正松动，H 按仍以封顶息供款）、以及持有成本与租金的关系（按揭利息、管理费、差饷合计）。

换楼客：成交退回低位，议价空间通常先出现在二手市场，但最终的实际负担由按揭定价决定。同一笔贷款，定价差 0.3 厘，30 年期的总利息差距并不小，签约前要把定息期后的利率口径一并看清。

长线投资者：报告也直接点名香港：「持有成本明显高于租用，香港尤其明显」。租金收入要盖过按揭利息、管理费与差饷之后，才谈得上正现金流；在价格已涨约 12.5% 之后进场，安全边际比年初薄。

评级落地到决策上，回答的是「买什么、怎么供」；至于「买不买」，取决于自身需求。

六、回到一个判断

两份报告并不互相打脸，它们各自回答了一个不同的问题。它们共同指向的变化是——成交在退、价格还在走。这种结构意味着，撑住价格的力量正在从「收入与自住需求」逐步换到「流动性与资金配置」。

流动性支撑的特点是：来得快，也可能走得快。比起「全年能不能升 15%」，更实用的观察点是两件事——按揭定价会不会继续往下走，以及二手成交量能不能从低位回到正常水平。这两个指标一旦同步转向，两份报告的分歧自然会有答案。

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本文数据整编自瑞银《全球房地产泡沫指数2026》与高盛研报的公开报道，仅供资讯参考，不构成任何投资或置业建议。