香港街铺租金见底了吗 旺角一铺月租83万升近四成

一间旺角地下铺，35年由同一个家族自用，2021年以约60万港元月租租给服装品牌，去年租客迁出。今年8月，这间铺以每月约83万港元租出，租金比旧租高近四成。同一份月度数据里，商铺租赁成交宗数按月跌了13.7%。这两件事同时成立，那这轮租金变化到底是全面回暖，还是局部反弹？

一、8月数据：宗数回落，面积在增

中原工商铺9月13日公布的数据显示，8月香港商铺租赁市场录约316宗成交，按月回落约13.7%，与去年同期的约311宗相若；成交额约3,015万港元，按月及按年分别下跌约2.1%及8.9%。来源：观点网

分化藏在面积里。中原（工商铺）商铺租赁部高级区域营业董事何洁钗表示，8月租用面积录约45万平方呎，按月及按年分别增加约4.6%及2.6%。宗数跌、面积升，意味着单笔租务的规模在变大，大手成交在拉高整体成交面积。来源：观点网

图：中原工商铺8月商舖数据速览（数据来源：中原工商铺／观点网／新浪财经，2026-09-13）

二、一间旺角铺的租金曲线

8月最瞩目的租务成交，是长桥证券以每月约83万港元租用旺角亚皆老街24至26号地下，面积约1,800平方呎，呎租约461港元。这间铺的租金曲线本身就很说明问题：铺位曾由「苹果牌牛仔裤」家族自用35年，其后在2021年由服装品牌Baleno以约60万港元承租，直至去年迁出；最新月租较旧租金上升近40%。来源：观点网

接手的是金融机构。何洁钗指出，金融机构已由线上推广转向在核心区开设实体门市，长桥证券去年在尖沙咀开设首间实体门市后持续增设据点；数字银行「大象银行」亦将于铜锣湾怡和街开设首间门市。中原预料9月商铺租赁市场价量将同步上扬。来源：观点网

资金面也有迹可循：港交所上半年平均每日成交金额达2,830亿港元，按年上升约18%；上半年共87宗新股上市，募资总额2,124亿港元，按年上升约94%，位列全球第二。净有效租金能不能被推上去，很大程度取决于这类有真实营收预期的承租方，而不是过去靠客流讲故事的传统零售。来源：观点网

三、空置率的两极：核心区改善，湾仔最弱

8月核心区商铺空置率按月升幅收窄。中环录7.3%、尖沙咀录7.4%，按月分别改善0.09及0.04个百分点；铜锣湾约6.2%，按月上升0.05个百分点；旺角约9.1%，按月增加0.05个百分点。来源：观点网

升幅最大的是湾仔：8月录约6.6%，按月及按年分别增加0.37及2个百分点。同一份数据里，中环、尖沙咀这类传统金融商业区在改善，湾仔这类以本地消费与旧式商铺为主的地段仍在承压，反弹是有选择的，不是全面性的。来源：观点网

图：8月核心区商舖空置率（数据来源：中原工商铺，2026-09-13）

四、口径分歧：三家机构说得不一样

看商铺市场，最容易被不同机构的说法带偏，因为租金指数与空置率的统计范围并不一致。

世邦魏理仕的观点偏正面：2026年第二季核心区街铺租金按季升约1.0%，上半年累计升约1.8%，街铺空置率约6.5%；教育机构积极扩充，有国际学校租用红磡铺位、月租逾100万港元；首7个月访港旅客约3,122万人次，按年增约11%，旅游相关租务需求仍在。来源：世邦魏理仕

仲量联行的口径则偏保守：上半年街铺租金按年跌约2.0%，商场租金跌约2.7%，整体零售租务仍处于缓慢修复阶段。来源：仲量联行

中原工商铺的角度更贴近成交层面：8月租赁宗数按月跌13.7%、买卖宗数按月跌23.72%，但租用面积与按年买卖宗数在升，属于「量在调整、结构在换」的状态。来源：观点网

三个口径放在一起看，图景更完整：核心区优质铺位在企稳甚至微升，整体街铺租金仍低于高峰，成交放量的部分集中在体验式业态与有实际营收的承租方。美联旺铺营业董事江静明的说法是，核心区商铺租金较高峰仍低约五至六成，过往由大型中式酒楼、连锁零售承租的巨铺，近年更多由健身中心、匹克球场、学校等体验式业态接手。来源：第一财经

五、风险：租金回暖，不等于铺价见底

要分清的是：租金和铺价是两条线。中原工商铺方面指出，商铺价格较2018年高峰仍跌超四成，且尚未见底；高力国际的数据显示，今年首8个月成交价逾1亿港元的街铺蚀让个案总成交额约4.85亿港元，较去年同期的约2.67亿港元增加约81.6%，反映部分持货多年的业主仍在让价离场。来源：高力国际 ｜ SCMP

第二个风险来自消费分流。核心区靠旅客与金融需求撑住租金，但民生区商铺仍面对本地消费外流与北上消费的压力，而这类铺位的租户结构更依赖本地客流。来源：第一财经

第三个风险是资金成本。商铺按揭的成数与利率通常比住宅更紧，若利率环境转向，投资者对租金的资本化率要求会同步提高，同一份租金收入对应的估值反而会下调。来源：高力国际

六、对买家来说，该看哪几个数

如果看的是收租型铺位，建议把注意力放在四项可核查的变量上：一是租约年期与是否已锁定租金递增条款，这决定了未来现金流能见度；二是租户业态是否抗周期，金融机构、教育、医疗与民生必需类的续租能力通常比流行零售强；三是区域空置率趋势，核心区改善、湾仔走弱这种分化，会直接决定放租周期长短；四是回报率与按揭利息的比价，用实际到手租金除以购入价算净回报率，不要只看账面租金。

把这几组数据放在一起看，8月的商铺市场是「宗数在调整、面积在变大、租金在换手、价格仍在找底」。核心区有金融与教育需求托底，租金具备了阶段性企稳的条件；但整体铺价重返高峰，需要的是持续的低空置率与稳定的零售客流，而不是几宗高价租务。来源：观点网 ｜ 世邦魏理仕 ｜ 仲量联行

以上数据来自公开报道与机构报告，仅供参考，不构成任何投资建议。

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