中原地产最新预测，8月份整体楼宇买卖合约登记将跌至约5,700宗，创2025年2月以来18个月新低。同一时间，周末二手成交却按周急升超过一倍——楼价在升，成交却在跌，但局部又在反弹。矛盾背后，是市场正在分化。
整体成交持续收缩
据中原地产研究部数据，截至8月19日，8月份整体楼宇买卖合约登记暂录3,667宗，总值280.68亿元。按此推算，全月约5,700宗及440亿元，较7月份进一步回落。
核心数据一览：
• 8月预测登记：约5,700宗（18个月新低）
• 截至8月19日暂录：3,667宗 / 280.68亿元
• 一手私楼交投量：回升
• 二手私楼宗数：两个月累跌近五成
关键在结构：一手与二手的走势完全相反。一手市场有新盘热卖带动，交投量回升；但二手市场连续两个月大幅萎缩，宗数累跌近五成。两者此消彼长的幅度之大，在近年实属少见。
周末反弹：低基数效应还是趋势转折？
就在月度数据持续走弱的同时，上周末（8月22-23日）的二手成交却出现了一个明显反弹。三大代理行同步发布数据——
美联物业录得十大屋苑约17宗成交，按周升112.5%，创13周新高；中原地产同样录得17宗，打破连续12周的个位数僵局；利嘉阁录得9宗，按周回升125%。
关键观察
反弹幅度超过一倍，听起来很振奋。但别忘了上周的基数：美联和中原仅录得8宗，利嘉阁仅录得4宗——都在各自历史低位。即使翻倍，17宗和9宗在历史水平上仍然偏低。
美联物业指出，反弹的直接触发因素是九龙某新盘首轮开售即日沽清，激发市场购买力释放。部分未能选购一手物业的买家转投二手市场，带动周末成交短暂回升。
说白了，反弹不来自二手市场本身的需求回暖，而是一手溢出效应的短期传导。新盘推盘节奏一旦放缓，周末成交大概率又回到低位徘徊。
分区走势：新界西独升，九龙急挫
从分区数据看，分化更加明显。28Hse易发楼价指数最新报119.93点，按周跌0.72%，失守120点关口。分区表现方面，九龙区因货尾高企按周急挫3.17%，港岛及新界东亦告下跌；仅新界西受新盘销情带动，逆市微升0.3%。
九龙区的下跌有其特殊背景：近期多个大型新盘集中推售，大量单位供应分流了区内二手客源。当买家注意力被新盘吸引，二手业主不得不扩大议价空间才能促成交易。
新界西的逆势上扬同样与新盘有关。多个北都区新盘持续热销，带动周边二手屋苑交投活跃，价格获得支撑。这说明当前市场的一个核心逻辑：哪里有热点新盘，哪里的成交和价格就有支撑。
十大新社区同样承压
传统十大屋苑之外，大型新社区也面临同样的压力。美联物业数据显示，十大新社区8月上半月二手成交量按月跌约一成，呎价表现呈现4区升、4区跌的分化格局。
部分新晋屋苑凭借较新楼龄和完善配套，租金和交投表现相对稳健，与传统屋苑的差距在收窄。但整体来看，一手持续热销期间，新社区的二手承接力仍然受到压制。
一个有意思的现象：部分新社区业主开始主动调低叫价幅度，议价空间从过去的3-5%扩大到5-8%。这表明部分二手业主对短期成交预期已趋于务实。
怎么看接下来的走势
8月数据画出的画面不太乐观：整体成交持续收缩，一手与二手走势背离，分区表现高度依赖新盘分布。
接下来走势看几个变量：
第一，新盘推售节奏。下半年仍有多个大型项目排队推售，预计一手市场将维持活跃。但每推一个新盘，都会对周边二手形成短期虹吸效应。
第二，8月正式登记数据。中原预测的5,700宗将于9月初由土地注册处正式确认。如果数据如期偏弱，可能进一步影响市场情绪。
第三，暑假结束后的买家入市意愿。过去两个月二手市场低迷，部分原因是暑期外游分流了看房需求。9月开学后，观望中的买家是否重新入市，将决定二手市场能否止跌回稳。
对买家来说，当前市场最大的特征是分化。不是所有区域都在跌，也不是所有屋苑都在升——关键看新盘在哪里、配套落实到哪里。比起追指数点位，不如多关注自己目标区域的实际成交变化。
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