经纪信心跌穿60点
新盘开价为何仍提速

一、CSI跌穿60点：先行指标释放什么信号

中原经纪人指数CSI由中原地产研究部每周发布，反映前线地产经纪对当周楼价走势的预期，是楼价变动的先行指标。本次跌穿60点，创2025年11月以来9个月新低，属于指数编制以来的重要关口。

CSI以50点为分界，处于50点以上预示楼价倾向向上，50点以下则预示楼价倾向向下。本次虽跌穿60点，但仍连续50周处于50点之上，说明经纪整体预期尚未转为悲观，只是从「明显看好」回落到「审慎看好」区间。

二、一手新盘开价提速：发展商为何逆势进取

与经纪信心回落形成对照的是，一手市场开价节奏明显加快。华润置地西南九龙叡璟I公布首张价单，首批102伙，折实平均呎价17,880元，一房入场价529.8万元，被发展商称为「西九必赢价」；同日，会德丰古洞北PALO SPRINGS加推33伙，折实平均呎价17,928元，较首张价单上调约1.5%。

加推之后，PALO SPRINGS仍录得逾1,500张购楼意向登记，超额认购近30%，客源约7成来自新界、3成来自九龙及深圳。作为北部都会区古洞北首个开价新盘，加推同时提价，本身即是发展商对北都承接力的表态。

三、分化从何而来：预期与成交的错位

经纪信心与开价节奏背离，根源在预期与成交的错位。经纪每日接触二手市场，对交投量、议价空间、睇楼人流的变化最敏感；发展商则基于一手收票、查询、示位人流做定价决策。两者样本不同，感知自然不同。

近月二手交投持续整固，买家追价转趋审慎，业主态度又强硬，形成拉锯；一手市场则受新盘供应节奏带动，叡璟I开价前已收逾8,000宗查询，PALO SPRINGS超额认购近30%，热度和确定性都高于二手。

中原城市领先指数CCL因此连续8周在160点上下窄幅争持：楼价本身并未大跌，但上升动能放缓，处于高位整固阶段。经纪预期先行回调，反映的是对「升幅收窄」的预判，而非「转向下跌」的恐慌。

四、豪宅市场给出另一信号

在指标与大众市场之外，超级豪宅继续展现独立行情。建灏地产赤柱ONE STANLEY单日连沽2伙，总成交逾2.05亿港元，其中17号洋房以逾1.18亿港元售出，呎价约38,598元，创同户型成交价及呎价双纪录；项目累售52伙，套现逾56亿港元。

亿元级成交持续活跃，显示高净值买家对稀缺地段的配置需求未受利率预期影响。这类成交占比虽小，却是市场分层中「最不受信贷周期约束」的一层，与大众住宅市场明显不同。