古洞新盘超购18倍
一手二手冷热分化加剧

同一个周末，香港楼市像被切成两半：古洞PALO SPRINGS展销厅两天涌进逾万人次、收票过千张；中原十大屋苑周末却只有5宗成交，6个屋苑挂零。一手排队抢，二手无人问——想买房的人，到底该跟哪边？

北都首盘开卖即热：两日收逾1200票 超额认购约18倍

一手热北部都会区首个新盘、古洞PALO SPRINGS上周五起收票，两天收逾1200票，超额认购约18倍，展销厅累计逾万人次参观。发展商随即预告，最快48小时内加推。据观点网披露的收票数据，这个热度在近期新盘中排在前列。

客源结构有看头：约7成入票来自新界，约3成来自九龙、深圳及内地。北都首盘不只是本地刚需在买，跨区客和内地客已经进场。对楼花期较长的新盘来说，收票速度直接决定定价底气，超额认购倍数就是开发商手里最硬的筹码。

图：古洞PALO SPRINGS收票热度 vs 中原十大屋苑周末成交

一手热度不止一个盘：芊御累售317伙 套现逾17亿

热度并非孤例。新地旗下元朗芊御自开售以来累售317伙、套现逾17亿，价单单位售出逾95%，过去一周录得18宗成交，居全港新盘首位。两个盘一北一南，把一手市场的承接力撑了起来。

一手热，很大程度是去化率说话。价单售出逾95%意味着货尾压力小、回款快，开发商有底气按节奏加推；货尾堆积的项目，则只能靠减价走量。眼下新盘整体处在"卖得动、卖得快"的状态，和二手形成鲜明对照。

二手周末低位：十大屋苑仅5宗 6屋苑零成交

二手冷二手这边是另一番光景。据中原地产公布的十大屋苑周末成交统计，过去周末仅录得5宗成交、按周持平，其中6个屋苑零成交。零星成交集中在港岛：太古城录得1520万成交，黄埔花园735万。业主叫价企硬、买家追价审慎，指标屋苑交投连续在低位徘徊。

一手收票火热、二手周末低位，两组数据放在一起看，资金明显在往新盘集中，二手盘源则在买卖拉锯中沉淀。市场冷热不均的底色，是结构分化，不是整体转冷。

冷热分化背后：内地客成一手增量主力

分化背后，客源结构的变化值得留意。PALO SPRINGS约3成入票来自九龙、深圳及内地，展销厅现场深圳客比例更高。中原地产数据显示，今年上半年内地买家在香港一手市场录得4704宗、涉资614.5亿，按年升25%和22%；二手市场亦有5072宗、456.5亿。内地买家正从"只买新盘"转向一二手并重，但在一手新盘上仍是最集中的增量来源。

有发展商高层用"头啖汤"形容北都机遇——北都新盘供应刚起步，内地客与本地换楼客同时盯上这一批货，客源结构与上一轮周期明显不同。对买家来说，与其赌整体楼价，不如盯紧具体板块的供求：一手有北都、有铁路概念支撑，二手则要看业主心态何时松动。

接下来看什么

未来一周，PALO SPRINGS加推在即，北都新盘热度大概率延续；二手能否从周末低位回暖，要看价格谈判空间。一手二手的冷热分化，短期是节奏错位，中期是客源结构在变——内地客买香港楼的比例，会是持续值得跟踪的指标。